理性看房价/王瑜

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 18:26:25   浏览:8114   来源:法律资料网
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理性看房价


对于商品房的价格,媒体讨论非常热闹,一会儿说房价要崩盘,一会儿说还在上涨。国外专业机构研究报告称中国的房地产市场已经到了看似“接近爆炸”的边沿,据有关政府机构公布的数据,全国商品房的价格一直在上涨。

涨、涨、涨,这种涨势让越来越多的人感到不对劲,更多的学者站出来论证我国房地产的泡沫论,甚至国内有学者尖锐提出要防止房地产商要挟经济。政府终于也坐不住了,国务院要求建设部拿出分析报告来。有人开始预感到了不安,政府部门指责房地产开发商,说是他们利用政策和市场信息的不对称,恶意炒作致使房价上涨,而开发商也在抱怨政府,说是政府不合理的土地政策导致房地产价格的上扬。

政府的指责,开发商的抱怨,学者的担忧,媒体的热闹,个中意味,对普通民众来说谁能弄得清楚,在一片涨势中,民众失去了理性的思考。房产大佬潘石屹说:“……各方言论都陷入不理智了”,那么现在我们就来理性分析一下商品房的价格。

商品房合理价格的评判标准
商品房也是商品,任何一个东西要商品化一定有一个购买者可以普遍接受的价格,这个价格我们认为是个合理价格。

那么合理的价格是多少呢?国外有个公认的评判标准,商品房的价格应该是家庭年收入的3到6倍,按这个标准我们来计算一下北京合理的房价,北京普通职工的月平均工资大概也就是1500元,家庭年收入36000元,那么北京商品房合理的价格我们很容易计算出来。按这个标准来评判北京商品房的价格,现行的市场价格高出了几倍,那么北京现行商品房的价格是不是合理就不用多说了。

商品房的价格构成
商品房的构成到底是怎样的,这个问题目前没有任何机构、任何人出来澄清,哪怕是透露任何一点点的信息,所以我们只能自己去猜测。为了分析问题方便,我们可以将房屋价格构成分拆成几块:1、建筑成本,2、土地成本,3、政府规费,4、开发商的收益。下面我们逐项来分析。

1、建筑成本
这里说的建筑成本就是从一块地上将房子盖起来的费用,包含人工和材料费用。对于农民而言,向村里要块地,自己就可以盖房子,他们认为盖房子只要花工钱和材料钱,也就是只需要支付建筑成本。

那么建筑成本是多少呢?这个价格是大家想不到的便宜,在北京的行价是每平方米300元的价格就可以让人包工包料将房子盖起来,也就是说自己盖个200平米的“别墅”建筑成本也不过6万元。在城里盖楼,建筑材料和人工成本是一样的,因为其规模效益,建筑成本不会比这高,不过高层的房子,建筑成本要高一些。

这么说在北京真正花在盖房子上的钱一般不到房屋价格的二十分之一。

2、土地成本
房子是盖在地上的,城里土地是要用钱买的。要花多少钱来买,不知道。在相关的报道里我找到了相应的信息,在北京一平方米土地的价格达到2000元算是非常高的,在这里盖商品房,将来售价将达到10000元/平米,这样说土地成本要占到房屋价格的五分之一。

按我国现行的土地政策商品房土地使用权是70年,70年后怎么办,很多人问到这个问题,但是没有任何机构可以作答。在深圳这个问题已经显现出来了,有的房屋土地使用权到期了,土地已经没有使用权了,房子成了空中楼阁。

我国土地出让金制度现在也正受诟病,被认为是推动商品房价格上扬的原因之一。有人提出政府不应该收这么高的土地出让金,从社会公平的角度认为这笔费用不能由购房人来承担。现行的土地政策是仓促向邻居香港学的,是有问题的,过去了这么多年,这个政策也应该回归理性。这个政策以后如何改,我们等待政府出台新的规定,但是对土地价格应当采取适当的措施平拟。

3、政府的规费
政府热衷于房地产开发当然是有道理的,其中的一个原因就是可以搭便车收取各种规费,这个问题无论是政府还是开发商都是讳莫如深,因为含在房屋价格中,普通民众也无人问起。96年以前看到的相关资料称这些规费大概有150项以上,占到房屋价格的40%,那个数据是否准确?现在的情况是否有所改变,同样是无从知道。

这些规费是不是应该收?应该收多少?收费的是那些项目?收取这些费用是不是应当向民众公示?我们只能说不知道,更无法进行讨论。

4、开发商的收益
开发商的收益应该很好计算,其公式为:开发商的收益=房屋售价—建筑成本—土地成本—政府规费。因为该公式中有两项为未知数X,所以开发商的收益同样是未知数X。我们看到富豪榜上大多数是开发商,他们因为开发房地产而获得了巨额财富,只能由此猜测他们的收益。

仔细分析了商品房的价格构成,因为无从得知相关数据,还是分析不清楚,不公开的市场信息遮蔽了民众理性的双眼。我们有理由相信建设部的指责,开发商利用市场信息的不对称炒作、抬高商品房价格;我们也有理由相信开发商的抱怨,政府不合适的政策促使房屋价格上涨。

买房投资理性分析

人们普遍的印象是房地产是保值的,这应该是建立在规范的市场和合理的价格前提下。这在中国目前恐怕是虚妄,想想房子越来越旧,土地的使用年限越来越少,商品房的价值如何得以保值呢?而且还有一个问题要考虑,买的时候的价格是不是合理,如果比合理价格低,那么房屋将有上涨的空间。如果是高于合理价格,则不仅不保值,反而是要缩水的。

买房子投资无非是两种方式,要么用来出租拿租金,要么等涨价后卖出去,挣差价。
我们先来分析作为出租的投资,任何投资要有一定的收益率才值得投资。一般认为如果房屋靠租金10到15年能收回全部房款,那么这个投资是值得做的。据说某省会城市的商铺购买价为100万块,而租金却只有900块一个月,这么算来,不考虑空租时间,将需要100年才能把房款收回来,那时房屋的土地使用权早就到期了,靠租金根本不可能把本钱挣回来。再说有谁会有这样的耐心去等待100年,享有100年后的收益。购房时这样的疯狂不知道出于何种驱使。

买房子等涨价后再卖出去,来挣取差价,就象买卖股票只看涨跌,通过低进高出赚取短期的差价,而不问实际价值,作为短期的投机行为温州炒房团就是专职做这种事。人们看到的一个事实是一个小区从开盘就一直往上涨。其实,这是开发商的一个策略,故意制造的涨价现象。涨多少都只是一个数字上的游戏而已,只有能变现才能真正获得涨价带来的实际利益。房屋进入二手房市场一定要降价,很简单的道理,二手房交易要另外交规费和其他交易费用,这两笔费用是很高的。只有这些费用加房价仍然不高于新房子的价格才对购买者有吸引力。有温州炒房团的存在,说明这个涨幅还是很大,大于进入二手房交易损失费用,看来短期的投资还可以去做的。

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【案情】张彬是北京海淀区的一名女教师,其父母将位于海淀区的一处楼房赠与张彬所有,并写了书面赠与协议,时过三年,张父未能办理过户手续,张诉向法院要求协助办理产权过户手续,一审法院和二审法院均判决张父协助办理过户登记手续,张父不服向北京高院申请再审,高院审理后撤销二审判决,发回二审法院重新审理此案。
【争点】赠与人是否有权撤销赠与,赠与合同是否不具有强制力。
【评析】中法民终字第388号民事判决及(2010)民初字第12511号民事判决,对事实认定清楚,适用法律正确,审判程序合法;申请再审人的再审理由不能成立,依据《民事诉讼法》第一百五十三条一款(一)项规定及《最高院审判监督程序若干问题的解释》第三十七条规定,原判决认定事实清楚、适用法律正确,应予维持。
   一、本案无争议且对裁判有致关重要的基本事实及维持判决的因素:
   ①、申请再审人与被申请人系父女关系,五年前的2008年12月份赠与给张彬的涉案房产,系张彬之母与申请人夫妻共同共有的财产,并非申请人单独所有,此节事实决定了不履行或撤销赠与必须经共有人共同决定,申请人单方无权决定。
   ②、张彬之母自始致终要求依法给张彬办理过户登记手续,履行赠与协议;从未表示过要撤销赠与。
   ③、对照全案及申请人在二审程序前的上诉状内容查知,申请人与张彬之母在做出赠与房产行为时,经过郑重考虑,选择或决定是十分慎重的,父母双亲对独生女儿的财产赠与行为,符合社会道义及家庭伦理观念,且赠与后,申请人与张彬之母的生活居住条件未发生变化,目前尚有六百万元的财产及固定资产投资。
   二、新发生事实对原生效判决应予维持的影响:
   ①、赠与房产已办结过户登记手续,依据《物权法》第三十九条及《民法通则若干问题的意见》第128条规定,申请再审人确已失去撤销赠与及要求改判的法定条件。
   ②、申请人在2011年5月18日(二审判决后)的民事起诉书中再次确认房产已经给张彬,并未提出所谓的撤销;
   ③、申请再审人陈述的“撤销赠与”的意思表示既未进入两审诉讼请求及程序,也未向张彬作过有效表示,其辩称向张彬的代理人邮寄,但代理人予以否认签收,申请人不能提供签收证明。
   三、申请再审人提出再审的两项理由不能成立,不足以推翻原有判决。
   申请人提出的“赠与不具有强制执行性”的再审理由,目前缺乏明确的法律依据,凭借至今仍在司法界存有诸多争议、且一直难有定论的观点,不能成为撤销改判的依据。
   申请人提出的关于“适用法律错误”的再审理由,不能成立,原审判决适用法律正确,申请人想通过未经诉讼审查、单方口头陈述、没有理由的“撤销”,不足以推翻生效的司法判决。
   申请人再审称未约定过户时间的理由,同样不能改变原审判决的效力。
   四、赠与合同合法有效,张彬(受赠人)享有给付请求权,赠与人受其义务的约束:
   赠与合同系有名合同,其成立与生效受合同法总则条款的约束,一经订立即产生法律效务,根据《物权法》第十五条将产权变更原因与登记结果区分开来的规定,未办理过户的房屋赠与合同合法有效,依据合同法第一百九十二条二款规定,超过除斥期间一年的赠与合同,赠与人丧失撤销权。本案申请人自始致终未行使撤销权,其后续主张未纳入二审程序,依据审判监督司法解释,申请人利用未纳入诉讼内容的“撤销”理由推翻已生效判决的想法不应得到支持,否则对受赠与及第三方不公平,也与再审范围不符。
   针对赠与人能否撤销赠与契约而免给付义务,法律有明确的规定,台大法律教授、司法院宪法法院大法官、在民法学界享有盛誉的著名学者王泽鉴先生,在其著作《无偿契约的结构分析》中明确,“赠与”为债权契约,成立即生效;1995年对1957年的“民法”债权部分修正的条款及立法理由书记载:“赠与人不履行立有字据之赠与或为履行道德义务而为赠与时,受赠人得请求交付赠与物或其价金”;“立有字据或为履行道德上之义务而为赠与者,不适用撤销”;台湾民法修正案“赠与为债权契约,当事人间对于赠与不动产之约定,如已互相表意思一致,依同法第153条第1项之规定,其契约即为成立,纵未具备赠与契约特别生效之要件,要难谓其一般契约之效力未发生,债务人自应受此契约之拘束,负有转移登记使生赠与效力之义务”;我国《合同法》第四十四条(合同生效)、第六十条(全面履行)、第一百八十七条规定,赠与财产依法需要办理登记等手续的,应当办理有关手续;第一百八十八条规定,具有道德义务性质的赠与合同,赠与人不交付赠与的财产的,受赠人可以要求交付。《民法通则若干意见》第128条规定:公民之间赠与关系的成立,以赠与物的交付为准。赠与房屋,如根据书面赠与合同办理了过户手续的,应当认定赠与关系成立;未办理过户手续,但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人,受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的,可以认定赠与有效,但应令其补办过户手续。
五、父母对子女赠与财产的法律性质应属道德义务的赠与(参见北京高院《审判前沿》新类型案件审判实务2010年第2集总第32集第48页案例分析“李某诉滕某赠与合同纠纷案法律问题分析”)
1、从《合同法》第一百八十八条规定并结全第一百八十六条二款的内容,不可撤销赠与的范围为具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,实践中父母将财产赠与子女后又反悔要求撤销,对此应如何处理,北京高院的司法指导案例分析认为:夫妻赠与子女的财产的合同与普通赠与有很大的差异,应当认定为具有道德义务的性质,属不可撤销的赠与合同。通过合同法一百八十六条文义解释,“救灾、扶贫”只是一个列举性定语,因为“等”字的使用,在中文意义上就表明这是一种不穷尽的列举,救灾、扶贫为慈善活动,归入“社会公益、道德义务”,但“等”字表明“救灾、扶贫”仅属于“社会公益、道德义务”的一部分,凡是可证成为“社会公益、道德义务”的其他活动,也应归入该条范畴,构成不得撤销的赠与。本案父母对子女的赠与发生在夫妻感情不稳定阶段,据张彬之母陈述申请人臆想将夫妻共同财产转卖后给她人,导致夫妻感情危机及家庭关系不稳定,双方经过不断的磋商,慎重决定,达成一致意见后,才将房产赠与女儿,且一处已经过户。
   本案赠与看起来只涉及赠与人与受赠与,但实际上隐含着张彬之母的意思表示,是夫妻双方与子女三方的合意,这种赠与合同本质上往往并不是单务无偿的,而是存在其他隐性对价,该对价可能使赠与人减少对子女的抚养义务成本或受赠与在国外学习期间的费用负担义务或对赠与人不利的义务,同时,将财产赠与给子女本身亦具有道德补偿的性质,在此种情况下,该赠与合同具有较强的道德义务性,应当认定赠与人不得行使撤销权,或者可以认定该赠与合同属于附条件的情形,如果这种情形下产生的赠与合同允许任何意撤销,无疑使赠与人获利,受赠与及另一赠与人极不公平,而且也会助长社会不良风气。本案中申请人与张彬之母各自将共同共有的财产赠与子女,可见赠与合同实际上是存在张彬之母的合同意,未经张彬之母的同意,申请人无权单方处置,张彬之母自始致终要求办理过户手续,从婚姻法关于夫妻权利义务的规定看,张彬之母有权代表申请人办理。
   综上,原审判决适用法律正确,应当予以维持。

关于基金法律磋商小组报告中有关外汇管理问题反馈意见的函

国家外汇管理局


关于基金法律磋商小组报告中有关外汇管理问题反馈意见的函
国家外汇管理局



国际货币基金组织1999年度第四条款法律磋商小组的附录文件收悉。我们根据中国有关法律、法规的规定及我国外汇管理现状就附录文件中所涉问题解释如下:
一、关于因私出境旅游每年只准购汇一次的规定,只是中国政府在1998年、1999年两年内采取的临时措施,将于1999年底停止执行。目前,我们正在与相关部门协商,将提前停止执行。
二、关于外债项下利息支付问题
中国外汇当局对合法外债合同项下的利息支付从未实行限制,而只对根据中国有关法律规定为非法外债合同项下的利息支付实行必要的管制。目前具体的规定为:应当经过外汇局批准而未经外汇局批准签订的境外借款合同无效,外汇局不予办理外债登记,银行不得为其开立外债专用帐
户,借款本息不得擅自汇出(《涉外经济合同法》第七条第二款、《境内机构借用国际商业贷款管理办法》第四条、第五十条的规定);不需经外汇局批准的境外借款合同,如果借款合同中有“登记后生效”条款,而未办理外债登记手续的,境外借款合同无效;如果借款合同中没有“登记
生效”条款而未办理外债登记手续的,并不影响外债合同的法律效力,而由外汇局根据《外汇管理条例》进行处罚后,允许补办外债登记手续,并按照相关规定办理利息支付(《外债统计监测暂行规定》第九条、《外债统计监测实施细则》第二十九条、《关于加强资本项目外汇管理若干问
题的通知》第二条第四款第三项)。
三、关于《合同法》的效力问题
1999年10月1日将要生效施行的新《合同法》,是在对原《经济合同法》、《涉外经济合同法》、《技术合同法》修改的基础上制定的,新《合同法》生效施行后,原《经济合同法》、《涉外经济合同法》、《技术合同法》将同时废止。但新的《合同法》没有溯及力,并且,新
《合同法》的实施,不会对外债合同项下利息支付的管理产生影响。
四、关于外商投资企业汇出利润问题
根据《外商投资企业财务管理规定》第六章第三十五条第五款及《中外合资经营企业法》第十条、《中外合作经营企业法》第二十三条、《外资企业法》第十九条的规定,外方投资者未按合同规定履行出资义务的,不得参与企业利润的分配。汇发(1998)29号文《关于外汇指定
银行办理利润、股息、红利汇出有关问题的通知》第五条中关于外商投资企业汇出利润的规定,只是根据上述规定,规范外汇指定银行办理相关业务时应掌握的标准和原则。
汇发(1998)29号文第五条的规定,确实容易产生基金专家所述的误解,但在实际执行过程中,对于外商投资企业中已按合同规定履行出资义务的外方投资者,我们是允许其汇出利润的;不允许汇出利润的规定只是针对那些未按合同规定履行出资义务的外方投资者而言。这也是
我们在汇发(1998)29号文中要求企业在汇出利润时提供会计师事务所验资报告的主要原因。
五、关于境外发行股票的企业汇出红利、股息问题
中国的法律法规中没有关于境外发行股票的企业未将发行股票所得外汇资金调回中国境内的,不得分配股息、红利的规定,也没有关于境外发行股票的企业不遵守相关法律、法规的规定,不得分配股息、红利的规定。
汇发(1999)29号文中关于在境外发行股票的企业未将发行股票所得外汇资金调回境内,其股息、红利不得汇出境外的规定,是根据《外汇管理条例》第十九条“境内机构的资本项目外汇收入,除国务院另有规定外,应当调回境内”的规定,为督促企业及时调回外汇资金而设的
,在实际执行此条规定的过程中,中国外汇当局从未因境外发行股票的企业未将其发行股票所得外汇资金调回境内而限制其利润、股息的汇出,因此,我们将于近期取消这条规定。
六、关于外方投资者在利润汇出前应履行义务的问题
根据《中外合资经营企业法》、《中外合作经营企业法》和《外资企业法》等法律法规的规定,外商投资企业必须遵守中国法律、法规的规定,并不得侵害国家和社会公众的利益。根据这些法律法规的规定,外商投资企业的外方投资者在其利润汇出前应当履行的义务主要为:
(一)依法向工商行政管理部门申请营业执照;
(二)依法向税务管理部门办理税务登记;
(三)依法向外汇管理部门办理外汇登记;
(四)按照合同或章程的规定,及时、足额投入投资资金;
(五)按照中国法律法规及相关文件规定从事经营活动;
(六)按照中国法律法规规定的税种纳税;
(七)其他义务。
当然,上述义务并不都是外商投资企业的外方投资者分配或汇出利润的必须条件,但按合同或章程规定及时、足额投入投资资金以及按照法律法规的规定缴纳各种税收,确是分配利润或汇出红利的必备条件。
以上是我们对基金法律磋商小组报告中所涉问题的解释。请代为问候基金法律专家,并对他们对我国外汇管理工作的指导和监督表示感谢!我们将继续与国际货币基金组织保持密切联系,寻求基金组织对我们立法工作的指导和帮助,以使我们的政策和法规既符合基金协定第八条款的规
定,又能防止资本的外逃,从而促进中国国民经济的发展。



1999年7月7日