福建省福州市人民政府


福州市人民政府关于加强城镇房地产开发用地管理若干规定
福州市人民政府



第一条 为加强城镇房地产开发用地规划与土地管理，推动我市房地产开发事业健康发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律、法规，制定本规定。
第二条 城市规划区内房地产开发的经营性用地一律以出让土地使用权方式提供。市计划委员会、市土地管理局和市规划管理局等部门共同制定土地使用权年度出让计划，报经市政府审批后实施。土地出让应视土地用途和不同地段分别采用拍卖、招标和协议等方式进行，逐步增大拍卖
和招标方式出让土地的比例。
出让土地使用权地块的土地出让金由土地管理部门根据市地价评估委员会制定的原则测算，报经市政府批准后统一对外报价。
第三条 凡在城市规划区内进行房地产开发需要申请用地者，必须持国家规定的有关文件或县以上主管部门的项目建议书，向市规划管理局提出用地定点申请，由市规划管理局和市土地管理局联合踏勘、研究，经规划管理部门核定其用地位置和界线后发给《选址意见书》。
第四条 外资房地产企业(含独资、合资、合作)申请用地者，在领取《选址意见书》之日起一个月内须向市土地管理局申办土地预约手续，土地预约协议自签订起三个月内有效。逾期未申办的，其《选址意见书》自行作废。
房地产企业(含内、外资)领取《选址意见书》之日起四个月内，须向市规划管理局申请办理《建设用地规划许可证》，逾期未申请的，其《选址意见书》自行作废。
第五条 《建设用地规划许可证》有效期为六个月。申请用地者在领取《建设用地规划许可证》之日起一个月内须到市土地管理局申请办理用地手续，六个月内必须与市土地管理局签订土地使用合同，取得《建设用地许可证》。因特殊情况未能在六个月内办妥上述用地手续的，申请用
地者须持有关部门证明，在其领取的《建设用地规划许可证》有效期内向市规划管理局提出延期申请，经批准可延期，但延期时间最长不超过六个月。逾期不办理用地手续的，其《建设用地规划许可证》自行作废，该地块由市政府收回另作规划安排。
第六条 凡已向市规划管理局和市土地管理局申请并取得开发用地的房地产开发单位，如需申请新的开发用地，须取得市建委或金融部门出具的资信证明等有关资料，市规划管理局方予受理新用地选址申请，市土地管理局方予办理用地手续。
第七条 严格控制占地耕地。房地产开发应尽量不用耕地或少用耕地。集体所有土地必须先由土地管理部门根据城市规划要求征为国有土地后方可出让；凡通过划拨方式取得的土地使用权需要转让的，必须先向市土地管理部门办理补交出让金手续后，方可依法按程序转让。
任何单位(含企业、镇、乡、村)和个人，不得与用地单位私自签订出让、转让土地使用权协议、合同和收取定金。任何单位和个人必须服从城市人民政府根据城市总体规划作出的调整用地决定，不得拒绝执行。
第八条 不得层层下放用地审批权限。各县(市)与用地单位签订超出县(市)土地审批权限的用地预约合同，须经市土地管理局同意，重大项目经市政府批准方可对外签约。凡擅自签订出让、转让合同和超权审批用地项目的，视为违法用地行为，由土地管理部门和规划管理部门依法予以
处罚。
第九条 申请用地者在未办妥用地手续之前，不得提出变更其所领取的《选址意见书》和《建设用地规划许可证》和土地使用合同上所规定的用地单位名称、使用性质和规划设计技术指标，市规划管理局和市土地管理局也不予办理上述变更手续。
第十条 申请用地者在领取《建设用地许可证》后，如需与其他开发商(含外商)合资、合作或转让土地使用权，须同时符合下列条件，市规划管理局和市土地管理局方予受理变更申请。
(一) 必须遵守原《建设用地规划许可证》所规定的土地使用性质、规划设计条件和土地使用合同有关规定；
(二) 须将受让地块开发成熟地并在受让的地块上投资金额(不含地价款)已达建设总投资金额的25%以上的。
第十一条 用地单位确需改变原规划设计条件，须经市规划管理局批准。经批准提高容积率的，必须向市土地管理局补交地价款，其标准是：容积率增值在0. 5以下的，按增加建筑面积500元／平方米；增值在0. 5以上的，按增加建筑面积1000元／平方米。未经批准擅自提高容积率，? 晒婊棵虐瓷鲜霰曜级斗？睢＞嫉髡痰孛婊模勒铡陡Ｖ菔性傲致袒芾戆旆ā肥杖÷袒钩シ选? 第十二条 本规定自发布之日起施行。各县(市)可参照本规定执行。



1993年4月16日
崔某的行为是侵占还是盗窃？

孙树林


案情：沈某携带衣物等包裹乘汽车回家，其中一皮包装有现金5000元、手机一部和身份证等物。途中，沈某下车换乘，即发觉皮包丢在原汽车座位上，沈立即租车追赶，并用他人手机拨打自己的手机，无人应答。追至B县终点站，沈某找到该汽车，驾驶员言明没有发现丢失的皮包，沈又借用驾驶员手机拨打自已的手机，仍无人应答。后沈某发现其手机的通话记录单有A县的电话号码，即向A县公安机关报警，沈某通过A县公安机关得知当日与自己同座的A县崔某拾得此包。在A县公安机关，崔某供述拾得此包，包内有现金5000元、手机、身份证等物，并通过A县公安机关返还了手机和身份证等物品，但现金5000元拒不交出。沈某无奈，以崔某犯有侵占罪向B县法院提起刑事自诉，法院在审理过程中对该案如何定性存有三种意见：
第一种意见，崔某的行为不构成犯罪，应系民事违法行为，属于不当得利。崔某由于没有合法的根据，有损于他人而自己获得一种不正当利益，应返还不当得利。第二种意见，崔某的行为构成侵占罪。根据刑法第270规定，以非法占有为目的，将他人的遗忘物非法占为已有，数额较大，拒不交出的行为，应构成侵占罪，崔某的行为特征符合侵占罪的犯罪构成。第三种意见，崔某的行为构成盗窃罪。本案中，沈某将包遗忘在汽车上，虽然沈某失去对包的控制，但该包的控制权转移到车主或驾驶员身上，崔某明知是他人的皮包，乘车主或驾驶员不注意，将此包拿走，其取得方式应为秘密窃取，因而构成盗窃罪。此案应由公安机关立案查处。
笔者同意第三种意见，试分析如下：
一、崔某的行为不属于不当得利。不当得利的受益人在取得不当得利之前，根本没有非法占有他财物的故意。崔某知道沈某下车时将皮包遗忘在座位上，手机在座位上发出响铃声，已经知道了是他人的皮包，在下车时将皮包拎走，因而崔某在取得该包之前，明显具有非法占有的故意。而不当得利的法律事实的出现是由于受害人的疏忽、过错造成，受益人获得不当得利是被动的，而本案中崔某的行为却是主动拎包，不是被动接受皮包。因而，崔某的行为不属于不当得利。
二、此案不构成侵占罪。侵占罪的实质是合法持有他人财物（或者至少没有采取犯罪方法持有）而变为非法占有的行为。最初取得财物的方式是合法的，是从合法向非法的一个转化过程。对于遗忘物而言，理论上存在着遗忘物与遗失物的争论问题，无论遗忘物与遗失物是否有区别，本案皮包所有人沈某将皮包遗置于汽车座位上忘记携带，随即能够准确回忆起来（实际上立即发现），并立即去寻找，该皮包当属遗忘物无争议。所谓侵占遗忘物，是指他人财物遗忘在行为人有权控制的范围之内，行为人将财物收管起来，拒不交出。其收管行为是合法的，不是非法手段，即具有持有的合法性，拒不交出，变成非法占有，因而构成侵占。而盗窃罪在客观方面表现为秘密窃取，是指犯罪分子采取不使财物的所有者、保管者或者他人发现的方法，暗中窃取，最初取得财物方式是非法的。本案中，该皮包遗忘在车上，是一个特定场所，虽然沈某暂时丧失了对财物的控制，但该财物的控制义务转移到特定场所的车主或驾驶员身上，乘客崔某针对车主或驾驶员而言，是秘密窃取，其取得方式是非法的。如果本案中的汽车车主或驾驶员将该皮包收管而拒不交出，其取得方式是被动的、合法的，汽车或驾驶员可能构成侵占罪，而崔某的行为不构成侵占。
三、此案应定为盗窃。通过以上分析，崔某以非法占有为目的，在车主或驾驶员不知晓的情况下取了属于他们控制下的他人财物，构成盗窃罪。持反对观点者认为，车主或驾驶员对他人遗忘在车上的钱包未形成持有、支配意识，不是皮包新的持有、控制人，乘客显然是以拾得心理而非盗窃故意而控制他人财物。笔者认为，特定场所的有关人员均有义务对其管理范围内的财物予以看管，其中必然包括他人的遗忘物，这也是特定场所对有关人员的职责要求，一旦他人遗忘的事实发生，他即具有义务去看管、控制，即是新的持有、控制人。比如，饭店老板对饭店内所有的财物，出租车司机对车内的财物等等。因此，车主或驾驶员对乘客遗忘的物品有义务予以保管。我们再通过拾得物品时，是否让车主、驾驶员、同车的他人知道，来分析一下乘客拾得物品的心理，如果是拾得心理，可以也应当公开让他人知晓，无人认领，应交给车主或驾驶员，以便他人寻找，车主或驾驶员如果不愿接收，放弃持有、控制，可以自己暂时代为保管，如果是想据为已有，其必然不让他人知晓，而采取秘密的方法，否则，车主或驾驶员一旦发现，主张将物品留在车上以便失主寻找，岂不达不到据为已有的目的？本案中的崔某正是知道一旦公开，车主或驾驶员就可能控制该包，而不能实现自己占有的目的，所以采取了不让他人知晓的方法。综上所述，笔者认为，崔某在取得该包时即具有非法占有为目的，客观上采取了秘密手段，不是一个从合法持有向非法占有的转变过程。因而构成盗窃罪，应由公安机关立案查处。

供稿人：孙树林
单位：安徽省宣城市宣州区法院
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