国土资源部


关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知

国土资发〔2003〕356号



各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局），计划单列市国土资源行政主管部门，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局：

为全面贯彻落实国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）精神，现就进一步加强土地供应管理的有关问题通知如下：

一、切实加强对房地产开发土地供应的调控

土地供应是调控房地产市场的基本手段，各地要充分发挥土地供应对房地产市场的调控作用，促进房地产市场持续健康发展。房地产开发土地供应宏观调控的总体目标是：努力实现土地供需总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。

必须严格实行土地供应的集中统一管理。同一城市范围内的各类房地产开发用地必须纳入当地政府的统一供应渠道。各类开发区以及撤市（县）改区后的土地、原国有划拨土地用于房地产开发的，都必须纳入所在市、县用地统一管理、统一供应。城市政府要积极实行土地收购储备制度，增强政府对土地市场宏观调控能力。

必须严格控制土地供应总量。房地产开发用地必须符合土地利用总体规划和土地利用年度计划，严格控制占用耕地。市、县国土资源管理部门要会同有关部门，根据土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和市场供求状况等，编制年度房地产开发土地供应计划。要合理确定房地产开发土地供应总量、各类房地产开发用地（普通商品住房、经济适用住房、高档商品房等）的布局和结构，报经市、县人民政府批准后，及时向社会公开发布，并严格执行。

必须充分发挥市场在土地资源配置中的基础性作用。各类房地产开发用地，除按规定可以划拨外，一律实行招标拍卖挂牌出让。

二、进一步完善房地产开发土地供应政策

优化房地产开发土地供应结构，优先满足普通商品住房建设合理发展的用地需求。要合理确定普通商品住房用地在年度房地产开发土地供应计划中的比例。对普通商品住房供不应求、房价涨幅过快的城市，可以适当调剂增加土地供应量。土地供应过量、闲置土地过多的地区，必须限制新的土地供应。

加强经济适用住房建设用地管理。经济适用住房用地，也应严格控制总量，审时度势，及时调控。市、县国土资源管理部门要积极参与经济适用住房发展计划的编制工作，在年度房地产开发土地供应计划中合理确定经济适用住房土地供应量。经济适用房建设用地，要按照土地利用总体规划和城市规划的要求，合理布局，并按照政策规定，可以划拨方式提供土地。符合经济适用住房有关规定和条件的集资、合作建房用地，应纳入经济适用住房用地统一管理。

严格控制高档商品房的土地供应。凡高档商品住房、写字楼等商业性用房积压较多的地区，要严格限制土地供应量，或暂停供应土地。停止别墅类用地的土地供应。

三、加大对房地产开发用地监管力度

严禁下放土地审批权。凡是违法下放农用地转用、土地征用、土地供应和规划管理权的，必须立即纠正，并废止有关文件。对依法批准农用地转用、土地征用的城市建设用地，要加强监督检查力度，按照批准的规划用途供地。用地单位不得擅自改变规划用途进行房地产开发。

严禁任何单位和个人在房地产开发中以先行立项、先行选址定点和先行确定地价的方式取得土地；严禁用行政手段，以打招呼、批条子等各种形式指定供地对象、位置、面积、用途、方式和价格等干预插手土地出让。对规避土地使用权招标拍卖挂牌，仍采取协议出让和划拨方式供应经营性用地的；对在土地使用权招标拍卖挂牌出让中弄虚作假、徇私舞弊的；对领导干部违纪违法干预和插手土地使用权招标拍卖挂牌出让的，要严厉追究主管部门及有关人员的责任。

严禁以科技、教育、观光农业和生态建设等名义取得享受产业优惠政策的土地后用于房地产开发；严禁以经济适用住房、集资合作建房名义取得土地用于商品房开发。违反上述规定的，要严肃查处，并应依法收回土地使用权，确需使用土地的，要按照同等地段土地的市场成交价，补交相应的地价款和政府已减免的有关费用。对此类单位和企业，以后不得再划拨使用土地，并要限制其参加土地使用权招标拍卖挂牌。

严禁任何单位、个人与乡、镇、村、组签订协议，圈占农民集体土地进行房地产开发。违反上述规定所签订的协议一律无效，国土资源管理部门不得办理用地手续。

严禁将国有划拨土地使用权以各种名义私下交易、非法入市用于房地产开发。违反规定的，要依法责令其补交相应的地价款，没收违法所得并处以罚款；情节严重的，责令退还非法取得的土地使用权。

严禁擅自改变土地出让合同约定的土地使用条件。以出让方式取得土地使用权的单位和个人，必须按土地出让合同约定进行开发，不得擅自更改；确需改变容积率等规划条件的，必须经原出让方和规划部门同意，并按照同等地段土地的市场成交价，补交相应的土地差价。

四、加强土地市场监测，完善市场服务

各地国土资源管理部门，特别是城市国土资源管理部门要加强对土地市场的监测，加快建立和完善土地市场监测分析系统和城市地价动态监测系统，及时对土地市场变化情况进行动态监测、分析、预测、预警，为政府进行宏观决策提供科学的依据。要加强土地市场的信息发布工作，及时将土地供应计划、土地使用权招标拍卖挂牌出让公告、基准地价、协议出让最低价和交易结果等市场信息向社会公布，并为社会提供信息公开查询服务。

加强和规范土地登记工作，切实维护产权人的合法权益。各地国土资源管理部门要依法办理房地产开发、销售和转让涉及的土地登记发证工作，严把土地登记关口。加强土地使用权抵押登记管理，防范金融风险。建立健全土地登记资料可查询制度，提供市场服务。

加强对土地市场中介服务组织的监管，规范中介机构和从业人员的执业行为，促进诚信建设。对违反法律法规和有关技术规范从业的机构和个人，要及时向社会披露。

各级国土资源管理部门要加强与发展改革、建设、规划、金融、财政、税收等部门的密切协作，充分发挥土地供应的宏观调控作用，共同做好促进房地产市场持续健康发展工作。


二OO三年九月二十四日

论种子损害赔偿范围

武合讲


山东菏泽学院 山东信法律师事务所 山东菏泽 274030
我国《种子法》第四十一条规定，“种子使用者因种子质量问题遭受损失的，出售种子的经营者应当予以赔偿，赔偿额包括购种价款、有关费用和可得利益损失”。这是我国法律首次就因产品质量问题造成受害人财产损失的赔偿范围作出的规定。我国颁布《种子法》已四年之久。作者曾在《中国种业》2003.12期发表《论种子损害赔偿责任》一文，对《法制日报》和《人民法院报》分别报道的某省法院判决种子经营者赔偿种子使用者可得利益损失934315．20元和购种价款285766元提出质疑。今年8月18日，《人民法院报》又在第一版报道了湖北省枣阳市法院判决四川农大高科农业有限公司因劣质稻种赔偿陈光雨等245户农民减产损失509496元、购买稻种款89425元及其他损失6873.50元，共计526369.50元的案例。最高法院主办的《人民法院报》一再报道法院判决种子经营者对种子使用者既赔偿减产损失又赔偿购种价款及其他费用，使种子使用者在获得大丰收的同时又收回属于生产成本的购种价款及其他费用，获得不当得利。由此可见，对种子使用者因种子质量问题遭受损失的赔偿范围，仍有讨论的必要。
1种子质量问题的范围
1．1假种子的范围。
假种子是指种子经营者在提供种子过程中，采取虚假或者其他不正当手段欺骗、误导种子使用者，向种子使用者销售的不具备真实性的种子。《种子法》第四十六条第二款规定了假种子的范围。该款规定，下列种子为假种子：（一）以非种子冒充种子或者以此种品种种子冒充他种品种种子的；（二）种子种类、品种、产地与标签标注的内容不符的。
1．1．1以非种子冒充种子或者以此种品种种子冒充他种品种种子的。
1．1．1．1．以非种子冒充种子，是指以非农作物和林木的种植材料或者繁殖材料冒充种子，或者以杂交种的种子（即F²）及其后代的种子冒充种子，或者以应当通过审定而未审定或者审定未通过的品种种子冒充审定品种种子，或者未经属于同一适宜生态区的地域的相邻省、自治区、直辖市人民政府农业、林业行政主管部门同意擅自引种以及跨生态区域引种的种子。实践中，将以不能做种子使用的非农作物和林木的种植材料或者繁殖材料、杂交种的种子冒充的种子认定为假种子，容易理解；将未经审定品种的种子、擅自引种的种子冒充的种子认定为假种子，人们不好接受。《种子法》第十五条、第十六条、第十七条、第六十四条规定，主要农作物品种和主要林木品种在推广应用前应当通过国家级或者省级审定。相邻省、自治区、直辖市属于同一适宜生态区的地域，经所在省、自治区、直辖市人民政府农业、林业行政主管部门同意后可以引种。所以，应当审定而未经审定通过的或者擅自引种的种子，也属于以非种子冒充种子的假种子。
1．1．1．2以此种品种种子冒充他种品种种子，是指以一般品种的种子冒充名牌品种的种子等一切“假冒名牌”、“张冠李戴”的种子，此类种子均属假种子。
1．1．2种子种类、品种、产地与标签标注的内容不符的。
《种子法》规定，种子经营者销售的种子应当附有标签。标签应当标注种子类别、品种名称、产地、质量指标、检疫证明编号、种子生产及经营许可证编号或者进口审批文号等事项。标签标注的内容应当与销售的种子相符。主要性状描述应当与审定公告一致。如果种子经营者将种子类别为常规种的标注为杂交种，大田用种标注为原种，原种标注为育种家种子；常规种标注为杂交种，三级种标注为一级种，一般品种标注为主要推广品种，在农村繁殖的种子标注为良种场生产，耐病标注为抗病，晚熟标注为早熟，中产标注为高产，劣质标注为优质，不使用批准的名称等等。上列采用虚假广告等欺诈行为销售的种子，均为假种子。
1．2劣种子的范围。
劣种子是指种子质量低于国家标准或者承诺标准的种子。《种子法》第四十六条第三款规定了劣种子的范围。该款规定下列种子为劣种子：（一）质量低于国家规定的种用标准的；（二）质量低于标签标注指标的；（三）因变质不能作种子使用的；（四）杂草种子的比率超过规定的；（五）带有国家规定检疫对象的有害生物的。
1．2．1质量低于国家规定的种用标准即法定标准的种子为劣种子。国家质量技术监督局就农作物种子质量标准先后于1996年和1999年分别发布了粮食作物种子国家标准GB4404.1.2.3.4.5、经济作物种子国家标准GB4407.1.2、瓜菜作物种子国家标准GB16715.1.2.3.4.5。质量低于上述标准的，即为劣种子。
1．2．2质量低于标签标注指标即承诺标准的种子为劣种子。《农作物种子标签管理办法》规定，农作物种子标签应当标注作物质量指标。质量指标是指生产商承诺的质量指标，按品种纯度、净度、发芽率、水分指标标注。国家标准或者行业标准对某些作物种子质量有其他指标要求的，应当加注。国家标准或者行业标准是强制标准的，生产商生产的种子的质量指标必须优于或者等于但不得低于该标准。国家鼓励生产商生产的种子的质量指标优于国家标准或者行业标准。生产商用种子标签标注的方式承诺其种子质量指标优于国家标准或者行业标准的，生产商生产的种子质量必须符合该质量指标。质量低于标签标注指标的种子，即使符合国家标准，也属于劣种子。
1．2．3因变质不能作种子使用的或者杂草种子的比率超过规定的种子，因其发芽率或者净度不符合国家种用标准，所以是劣种子。
1．2．4带有国家规定检疫对象的有害生物的种子，因其违反了有关植物检疫法律、行政法规的规定，可能造成植物危险性病、虫、杂草及其他有害生物的传播和蔓延，所以是劣种子。
2 因种子质量问题造成损失的赔偿范围
2．1因种子质量问题造成绝产的赔偿范围。
因种子质量问题造成绝产，是指种子使用者使用种子经营者提供的种子，选择适宜的环境条件播种，采取良好的栽培措施进行田间管理，农作物在发芽出苗期和苗期以及整个营养生长阶段的生长、发育都正常，仅仅由于生殖生长阶段出现异常，导致农作物没有收获。因种子质量问题造成绝产，种子经营者应当赔偿种子使用者的可得利益损失。
依据农业部的有关解释，可得利益损失是指因种子质量问题造成的该作物当年的产量与前三年平均产量的减产部分。其中，前三年平均产量应按所在乡该作物前三年平均单产（以县统计局统计数据为依据）来确定。如果受损失的是杂交种则应该按该乡作物杂交种前三年平均单产确定；如果受损失的是常规种则应按该乡作物常规种前三年平均单产确定。该作物收获物的单价以县物价局公布的价格为依据。可得利益损失计算公式为：可得利益损失=（该作物前三年平均单产-受损失地块的实际单产）×受损失面积×单价。由于绝产时受损失地块的实际单产为零，所以其可得利益损失=该作物前三年平均单产×受损失面积×单价。
农业大丰收是种子使用者所追求的可得利益。种子使用者支付购种价款自种子经营者处购买种子，付出人工、肥料、农药等费用，实施种植和管理农作物的最终目的，是获得农业大丰收。农业大丰收是种子使用者购买种子种植和进行田间管理的预期利益。种子使用者支付的购种价款、人工、肥料、农药等费用，是为获得农业大丰收必须付出的生产成本，不是种子使用者追求的预期利益。种子经营者赔偿了种子使用者的可得利益损失，种子使用者获得大丰收的目的即已实现，种子使用者业已没有了损失，再判种子经营者赔偿种子使用者购种价款和其他费用，造成种子使用者得到意外的收入，获得不当得利；致使种子经营者遭受出售种子时不可预见的意外损失。这样的判决既违反了合同法规定的在可预见的范围内赔偿损失的限制赔偿原则，又违反了法律应当公平、公正地保护双方当事人的合法权益的宗旨。
2．2因种子质量问题造成减产的赔偿范围。
因种子质量问题造成减产的情况比较复杂。可以是因为种子的净度不合格，导致缺苗断垄或杂草层生造成减产；也可以是因为种子的发芽率、含水量不合格，导致缺苗断垄甚至被迫改种其他作物而贻误农时造成减产；还可以是种子的纯度不合格，导致农作物群体内各个体间不一致造成减产；又可以是以非种子冒充种子或者以此种品种种子冒充他种品种种子的假种子导致减产等等。因此导致补种造成的损失，赔偿范围是正常农作物的产值与补种农作物的产值之差。导致改种造成损失的赔偿范围，情况比较复杂，分述如下：
2．2．1改种不同作物种类的赔偿范围。
因改种而贻误农时的，赔偿范围是因贻误农时所损失的季节效益。
2.2.1.1因秋播越冬作物（如冬小麦）的种子质量问题，被迫改种春播作物（棉花或者玉米）的，其赔偿范围是越冬作物与春播作物之间的产值之差。计算公式为：赔偿范围=（正常生长发育的越冬作物的产值+收获正常生长发育的越冬作物后种植的夏播作物的产值）-春播作物的产值。
2.2.1.2因春播作物（如春棉花）种子质量问题，被迫改种夏播作物（如夏玉米）的，其赔偿范围可以用两种方法计算，一种是赔偿一季越冬作物的产值（如在上年秋播时未种越冬作物预留空闲地准备播种春播作物，播种的春播作物因种子质量问题被迫改种夏播作物的，就应赔偿一季越冬作物的产值）；另一种是赔偿春播作物的产值与夏播作物的产值之差，计算公式为：赔偿范围=春播作物的产值-夏播作物的产值。
2.2.1.3因夏播玉米种子质量低劣被迫改种秋播作物的，其赔偿范围是夏播作物与秋播作物之间的产值之差，计算公式为：赔偿范围=夏播作物的产值-秋播作物的产值。
2．2．2改种同一作物不同品种的赔偿范围，是不同品种之间的产值之差。
2．2．3应补种未补种或者应改种未改种的赔偿范围。因种子质量问题造成缺苗断垄，应当补种且能够补种，或者应当改种且能够改种，种子使用者未补种或者未改种的，种子经营者的赔偿范围，是种子质量合格的产值与种子质量不合格造成缺苗断垄后及时采取了补种或者改种的之间的产值之差。对因种子使用者的过错未补种或者改种造成扩大的损失，种子经营者不应承担赔偿责任。
2．3因种子质量问题造成他人财产损失的赔偿责任。
带有国家规定检疫对象的有害生物的种子, 造成植物危险性病、虫、杂草及其他有害生物的传播和蔓延的；或者销售转基因植物品种种子未用明显的文字标注和提示使用时的安全控制措施，造成转基因漂移危害的，种子经营者应当承担因此造成他人财产损失的赔偿责任。
2．4因种子质量问题造成人身损害的赔偿责任。
药剂处理的种子应当标明药剂名称、有效成分及含量、注意事项，并根据药剂毒性附骷髅或十字骨的警示标志，标注红色“有毒”字样；转基因种子应当标注“转基因”字样、农业转移基因生物安全证书编号和安全控制措施；种子中含有杂草种子的，应加注有害杂草的种类和比率，对上述内容未加注和标注，致使种子使用者遭受人身伤害的，种子经营者应当承担由此造成损失的赔偿责任。依据《产品质量法》第四十四条第一款和《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条的规定，种子使用者遭受人身伤害的，受害人因就医治疗支出的各项费用以及因误工减少的收入，包括医疗费、误工费、护理费、交通费、住宿费、住院伙食补助费、必要的营养费，种子生产者和种子经营者作为赔偿义务人，应当予以赔偿。受害人因伤致残的，其因增加生活上需要所支出的必要费用以及因丧失劳动能力导致的收入损失，包括残疾赔偿金、残疾辅助器具费、被扶养人生活费，以及因康复护理、继续治疗实际发生的必要的康复费、护理费、后续治疗费，赔偿义务人也应当予以赔偿。受害人死亡的，赔偿义务人除应当根据抢救治疗情况赔偿相关费用外，还应当赔偿丧葬费、被扶养人生活费、死亡补偿费以及受害人亲属办理丧葬事宜支出的交通费、住宿费和误工损失等其他合理费用。受害人或者死者近亲属遭受精神损害，赔偿权利人向人民法院请求赔偿精神损害抚慰金的，适用《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》予以确定。

作者：武合讲 山东信法律师事务所律师 菏泽学院教师 地址：山东省菏泽市中华西路菏泽家具市场三层 邮编：274000 电话：05305580148、13605306590
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