上海市房屋土地资源管理局


上海市房屋土地资源管理局关于《上海市商品住宅维修基金管理办法》的应用解释（试行）
上海市房屋土地资源管理局
沪房地资物(2001)302号



根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》（以下简称《办法》）第二十八条规定，现就《办法》有关条文的应用问题解释如下：
一、第三条管理部门
市房地资源局下设市物业维修基金管理中心（以下简称市中心），负责全市维修基金筹集、使用的监管和信息管理工作；负责对各区、县物业维修基金管理中心的业务领导、监督和培训。
各区、县房地局应当设立区、县物业维修基金管理中心（以下简称区、县中心），负责所辖区域维修基金的设立、归集和使用监督管理；负责维修基金信息系统操作、业务指导和培训。
二、第四条维修基金的设立
本条第一款所称的新建内销商品住宅，是指1999年12月1日之前销售的普通内销商品住宅，以及1999年12月1日起纳入内销商品住宅范围销售的普通内销商品住宅、侨汇商品住房、经济适用房、动迁房等。
三、第五条维修基金专户的开立
本条所称的专户银行是指市房地资源局指定的商业银行。
区、县房地局与专户银行签订的委托协议应当使用由市房地资源局印制的示范文本（详见附件一）。
区、县房地局开立维修基金专户时，应当按人民银行规定提交有关文件和资料。
开立的维修基金专户，应按市房地资源局规定，以物业管理区域为单位按幢编制产业代码及分户清册（详见附件二）。
区、县中心应将维修基金专户帐号书面告知市中心。
四、第六条首期维修基金的交纳标准
本条所称的每平方米建筑面积成本价，由市房地资源局和物价部门公布。其中，2000年12月31日之前出售的商品住宅，其每平方米建筑面积成本价以1198元计价；2001年1月1日起出售的商品住宅，按签订土地使用权出让合同当年的每平方米建筑面积成本价计价，成片出让土地的地块，按签订土地使用权转让合同当年的每平方米建筑面积成本价计价；签订合同的时间在1996年以前的，每平方米建筑面积成本价按1198元计价。
根据本条第三款规定由业主大会或业主代表大会决定设立维修基金的，应当在通过的业主公约中予以约定。
五、第七条维修基金的交纳时限
房地产开发企业应持土地权属证明、建设工程规划许可证和具有相应资质的测量机构出具的房地产实测报告及应交维修基金的分户清册，向区、县中心办理维修基金交款确认手续。区、县中心确认后，开具《商品住宅维修基金交款通知（房地产开发企业专用）》（详见附件三）。房地产开发企业应当依据通知要求向专户银行交款。专户银行收款后，应当出具专户银行盖章的《上海市房地产开发企业商品住宅维修基金交款凭证》（详见附件四）。
房地产开发企业与购房人订立预售合同中的房屋交接书或出售合同时，应按交接书或出售合同确定的房屋建筑面积计算购房人应交纳的维修基金金额，并按规定代房地产管理部门向购房人开具《商品住宅维修基金交款通知（购房人专用）》（详见附件五），购房人应当依据通知要求向专户银行交款。专户银行收款后，应当出具专户银行盖章的《上海市购房业主商品住宅维修基金交款凭证》（详见附件六）。
房地产开发企业或购房人提交经专户银行盖章的商品住宅维修基金交款凭证后，房地产登记机构方可受理房地产初始登记或房地产变更登记。
在区、县房地局核准业主委员会登记的同时，区、县中心应书面通知房地产开发企业按本条第一款第三项规定，将尚未出售商品住宅中应由购房人交纳的维修基金划至业主委员会的维修基金帐户。房地产开发企业持银行盖章的交款凭证向区、县中心和业主委员会备案。房地产开发企业逾期不交纳的，由区、县房地局依照《上海市居住物业管理条例》的规定作出行政处罚；业主委员会也可依法向人民法院提起民事诉讼。
新建外销商品住宅出售时设立维修基金的，按新建内销商品住宅交纳维修基金的规定程序办理交款和房地产登记手续。
六、第八条首期维修基金交存情况的检查和公布
区、县中心每月应与专户银行核对维修基金的交存情况，每年以物业管理区域为单位，公布维修基金交存情况。
区、县中心应当定期按规定将维修基金交存情况报市中心。
七、第十条维修基金帐户的开立
本条所称的开户银行是指市房地资源局指定的商业银行。
业主委员会开立维修基金帐户，应当按规定向市或区、县技术监督部门办理组织机构代码登记手续，与物业所在地的区、县开户银行签订委托协议，并使用由市房地资源局印制的委托协议示范文本（详见附件七）。
业主委员会维修基金帐户开立后，应将开户银行及帐号报区、县中心备案。
八、第十一条开立维修基金帐户提交的文件和资料
本条所指的开户申请书，是指由开户银行提供的《开立银行帐户申报表》（详见附件八）。
本条所指的业主委员会成立的批准文件是指区、县房地产管理部门核准登记的批复（详见附件九）和业主委员会证书（详见附件十）。
本条所指的业主委员会委托物业管理企业办理开户手续的委托书，其格式样本详见附件十一。
业主委员会成立之日起15日内，房地产开发企业应持未出售房屋分户清册，专户银行应持交款业主清册，分别报区、县中心核对；区、县中心在核对后将业主分户清册提供给业主委员会。
九、第十二条维修基金的划转
区、县中心经与专户银行对维修基金交存情况及本息数额核对无误后，区、县房地局应当与业主委员会订立维修基金移交协议（详见附件十二），并持支付凭证、维修基金移交协议和业主分户清册，通知专户银行将维修基金专户下的相应资金本息划入该业主委员会帐户。
业主委员会帐户开立后的帐务管理，由选聘的物业管理企业或房地产管理部门认定的中介机构负责。
十、第十三条纳入维修基金的收益
在物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施收取的费用中，物业管理企业对此发生的管理成本可以在该费用中列支，但具体费用需经业主委员会审核同意。
十一、第十五条物业维修和更新的实施
本条所称的发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，是指《关于〈上海市居住物业管理条例〉有关条文的应用解释》第十二条所规定的房屋急修项目。
十二、第十八条维修基金的支取和分摊
物业管理企业从维修基金中暂借备用金的，应当编制资金预算计划，并在物业管理服务合同中约定。
业主委员会向开户银行支取费用的，应当提交下列资料：
1．支付凭证；
2．加盖业主委员会公章、业主委员会主任、副主任签字盖章的费用分摊汇总表；
3．按幢立帐、按户分摊的电脑数据。
其中，业主委员会向开户银行支取活动经费备用金的，另需提交加盖业主委员会公章和正、副主任印鉴的业主大会或者业主代表大会的决定；业主委员会支付住宅大修或者专项维修更新预付款的，另需提交施工承包合同；业主委员会向开户银行支取物业维修、更新费用的，另需提交加盖物业管理企业公章的物业维修、更新费用汇总表。
本条所称的维修基金支付凭证是指银行贷记凭证。
十三、第十九条维修基金帐目的核对和公布
业主委员会向开户银行查询其帐户情况的，需提供业主委员会的证明和帐号。
业主向开户银行柜面查询其分户帐情况的，需提供业主代码和地址。
开户银行应当免费提供电话或柜面等形式的帐户查询服务业务。
开户银行应当定期按规定将维修基金存取情况报市和区、县中心。
十四、第二十条维修基金再次筹集
维修基金再次筹集的标准，应在业主公约中作出约定。
维修基金再次筹集时，业主委员会或其委托的业主小组应向再次筹集的对象发出书面交款通知（详见附件十三）。业主应当依据交款通知的要求，向开户银行交款。
本条第二款所称的首期维修基金是指购房人所交的维修基金金额。
十五、第二十一条住宅转让时维修基金的处理
住宅转让时，原业主交纳的维修基金剩余款额，由物业管理企业提供证明，由住宅受让人向原业主支付。转让合同另有约定的，从其约定。
十六、第二十二条维修基金帐户的变更
业主委员会办理维修基金帐户的有关变更手续时，除按开户银行规定提交有关资料外，有下列情形之一的，还须提交下列文件或资料：
1．物业管理区域发生调整或者业主委员会主任、副主任发生更换的，须提交区、县房地局核准变更登记的证明文件（详见附件十四）。其中，物业管理区域发生调整的，还须提交相应的电脑数据。
2．物业管理企业发生更换的，须提交经区、县房地局备案的新订立的物业管理服务合同。
十七、第二十三条维修基金帐户的注销
因拆迁等原因致使住宅灭失的，其注销房地产权证的证明是指房屋拆迁许可证等可以证明房屋灭失的文件。
已建立维修基金的房屋在业主委员会成立前灭失的，由售房单位或物业管理企业持业主身份证件的复印件、“房屋拆迁许可证”的复印件、“商品住宅灭失退款申请书”（详见附件十五）向区、县中心提出申请，经审核同意后，持区、县房地局的支付凭证及上述资料向专户银行提取其维修基金分户帐的剩余款额，并办理分户帐注销手续。
已建立维修基金的房屋在业主委员会成立后灭失的，由业主委员会或其委托人持业主委员会证明及前款规定的证明文件和资料，向开户银行提取其维修基金分户帐的剩余款额、办理分户帐注销手续，并报区、县中心备案。
十八、第二十六条物业管理区域内非居住房屋维修基金
本条所称的公共建筑设施接收单位是指公共建筑设施产权或使用权接收单位。
房地产开发企业在公共建筑设施移交前已按规定交纳维修基金的，房地产开发企业在与公共建筑设施接收单位办理设施移交手续时，可按规定与设施接收单位办理维修基金结算手续。
凡单独确权的车库等物业所有人应按《办法》规定交纳维修基金。
十九、第二十九条施行日期和执行事项
本《办法》施行前的商品住宅维修基金的筹集，按下列规定执行：
1．1996年6月10日前出售的内销商品住宅，按商品住宅出售合同的约定或房屋买卖双方、房地产开发企业与业主委员会协商一致的意见执行。
2．1996年6月10日至本《办法》施行之日前出售的内销商品住宅，按市物价局、市房地局沪价房（1996）116号《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》的规定筹集维修基金。
3．1999年12月1日前出售的侨汇商品住房、经济适用房、动迁房、有限产权房、使用权房转为产权房的维修基金筹集，按当时有关规定、协议执行。
4．《办法》施行前已成立业主委员会而未建立维修基金的，房地产开发企业应在《办法》施行之日起12个月内，按规定将已销售商品住宅中购房人交纳的维修基金和其应交纳的维修基金以及未销售房屋的维修基金划至业主委员会帐户，并报区、县中心备案；未成立业主委员会的，房地产开发企业应在《办法》施行之日起12个月内，按规定将已销售商品住宅中购房人交纳的维修基金和其应交纳的维修基金划至区、县房地局指定的专户银行帐户。
本《办法》施行前，业主委员会已在非市房地资源局指定商业银行开立商品住宅维修基金帐户的，应当在本《办法》施行之日起12个月内将帐户转移开至市房地资源局指定的商业银行；在此期间，若定期存款未到期的，可以在到期后再转移至市房地资源局指定的商业银行。


2001年6月19日
广东省人民政府


广东省加强生产性建设工程项目劳动安全卫生防护措施管理办法

广东省政府



第一条 为了加强生产性建设工程项目劳动安全卫生防护措施的管理，确保工程项目符合劳动安全卫生的要求，保障劳动者的安全与健康，根据国家有关规定及《广东省劳动安全卫生条例》，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省行政区域内全民所有制企业、乡镇以上（包括乡、镇）集体所有制企业、中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业和从事生产经营活动的事业单位（以下简称建设单位）的新建、改建（包括革新、挖潜、改造）和扩建的生产性建设工程项目（以下简
称工程项目）。
第三条 工程项目的劳动安全卫生防护措施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时使用（以下简称三同时），并经劳动、卫生部门审查同意，否则不准施工和投产使用。
第四条 对工程项目进行可行性论证的单位，必须同时对工程项目的劳动安全卫生条件作出论证和评价。并请劳动、卫生部门参加会议。
第五条 编制或审批工程项目可行性研究报告的单位必须编制或审批劳动安全卫生技术措施和设施，所需投资，应纳入项目总投资。
第六条 设计单位在编制初步设计文件时，应同时编制《劳动安全卫生专篇》（见附件一），在设计时，应严格执行现有的劳动安全卫生法规和技术标准，充分考虑劳动安全与预防职业性危害的要求，同时设计劳动安全卫生防护措施。
第七条 建设单位应对承担工程项目的设计、施工的单位提出具体的要求，确保工程项目的设计、施工符合本规定的要求，并负责提供必要的资料和条件。
第八条 初步设计会审前15天，建设单位必须将拟建工程项目的劳动安全卫生评价报告书和初步设计文件，包括《劳动安全卫生专篇》、《工程项目劳动安全卫生初步设计审批表》（见附件二）及有关图纸、资料报送劳动、卫生部门审查，并在初步设计会审时通知上述部门参加。负
责审批项目初步设计的部门应根据劳动、卫生部门的意见进行综合审批。
未经劳动、卫生部门审查有关劳动、卫生防护措施的建设项目，不得进行施工。
第九条 因特殊原因不组织初步设计会审的中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业（以下简称三资企业）必须在设备安装前10天将《劳动安全卫生专篇》、《工程项目劳动安全卫生初步设计审批表》及有关图纸、资料报送劳动、卫生部门审查，并认真落实劳动、卫生部门
的审查意见。未经上述部门审查同意的项目（企业），不得进行施工（安装）。
第十条 在技术设计和施工图设计时，设计单位必须根据初步设计中的要求和劳动、卫生部门的审查意见充实和完善劳动安全卫生措施和内容。
第十一条 经审查同意的涉及到劳动安全卫生问题的设计方案，如有变动，必须征得劳动、卫生部门同意。
第十二条 施工单位必须严格按施工图和设计要求施工，确保安全卫生防护措施与主体工程同时施工，并保证工程质量。
第十三条 在对生产设备进行调试时，必须同时对劳动安全卫生措施进行调试和考核，对其效果作出评价。在人员培训时要有劳动安全卫生的内容。应制定完整的劳动安全卫生方面的规章制度。
第十四条 建设单位在项目竣工验收前，应通知劳动、卫生部门进行检测与评价。
第十五条 工程项目验收前20天，建设单位必须将试生产中劳动安全卫生设备运行情况、措施效果、检测数据、存在问题及今后采取的措施等写出专题报告，连同《工程项目劳动安全卫生验收审批表》（见附件三），报送劳动、卫生部门审查。
经验收合格后，方可正式投入生产或使用。
第十六条 因特殊情况不组织竣工验收的三资企业，必须在设备安装完运行后的1个月内将生产中劳动安全卫生设备的运行情况、措施效果、存在问题及今后采取的措施等写出专题报告。连同《工程项目劳动安全卫生验收审批表》报送劳动、卫生部门，接受劳动、卫生部门的验收审查
，并认真落实劳动、卫生部门的审查意见。未经上述部门验收的项目（企业）不得投产使用。
第十七条 对工程项目劳动安全卫生防护措施三同时的实施，按职责分工和分级管理的原则，由劳动、卫生部门履行国家监察职权。
（一）省和中央驻粤单位组织的工程项目由省劳动、卫生部门负责，或由上述部门委托工程项目所在地的有关部门负责。
（二）各市、县有关部门组织的工程项目由同级劳动、卫生部门负责。
第十八条 建设单位的经济管理部门或行业主管部门应将本部门工程项目的年度计划及时抄送同级劳动、卫生部门。
第十九条 企业事业单位及其主管部门必须在职责范围内认真贯彻执行本办法。
各级劳动、卫生部门应严格按劳动安全卫生标准和法规对劳动安全卫生防护措施进行设计审查和验收，对建设单位报送审查的建设工程项目劳动安全卫生评价报告书、初步设计文件及验收专题报告，劳动、卫生部门应在收到报告之日起20天内审查完毕并作明确答复。逾期未答复的，
视为同意。
第二十条 对违反本办法的，根据第十八条的分级管理原则，由劳动、卫生部门按《广东省劳动安全卫生监察办法》的有关规定进行处罚。
第二十一条 乡镇以下企业参照本办法执行。
第二十二条 本办法自1993年3月1日起施行。省人民政府1983年11月15日颁发的《关于加强工程项目安全卫生设施建设管理规定》同时废止。
附件一 《劳动安全卫生专篇》编写提要
一、设计依据
1．国家、地方政府和主管部门的有关规定。
2．采用的主要技术规范、规程、标准。
二、工程概述
1．改建、扩建前的劳动安全与劳动卫生概况。
2．主要工艺、原料、半成品、设备及主要危害概述。
三、建筑及场地布置
1．根据气象、地质、雷电、暴雨、洪水、地震等情况预测主要危害因素及防范措施。
2．建厂四邻情况对本厂劳动安全卫生的影响及防范措施。
3．工厂总体布置中对诸如锅炉房、氧气站、乙炔站等易燃易爆、有毒物品仓库对全厂职业安全卫生的影响及防范措施。
4．总图设计中建筑物的安全距离、采光、通风等情况，主要有害气体与主要风向的关系。
5．辅助用室（包括救护室、医疗室、浴室、更衣室、休息室、女工卫生室）的设置情况。
四、生产过程危害因素分析
1．生产过程中使用和产生的主要有毒有害物质的名称、数量及主要危害。
2．生产过程中高温、高压、易燃、易爆、高频辐射、振动、噪声等有害作业的部位和程度。
3．生产过程中危害因素较大的设备的种类、型号及数量。
五、劳动安全卫生设计中采用的主要防范措施
1．对第四点中各种危害采用的防范措施及应急措施。
2．生产过程中紧急停机、事故处理的保护措施。
3．改善重体力劳动强度方面的措施。
六、预期效果及评价
对上述第五点各种措施的评价及预料效果。
七、工程的总投资及劳动安全卫生措施所需的费用。
八、存在问题及建议。
附件二 工程项目劳动安全卫生初步设计审批表
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|项目名称： |
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|建设单位： 负责人： |
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|建设地址： |
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|审批单位： |
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|批复文号： |
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|建设年限： |
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|设计单位： |
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|施工单位： |
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|主管部门审查意见： |
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|劳动部门审查意见： |
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|卫生部门审查意见： |
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附件三 工程项目劳动安全卫生验收审批表
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|试运行时间： |
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|试运行中劳动安全卫生设施情况及存在问题： |
|（可另纸填写） |
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|劳动安全卫生测试数据 |
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|劳动安全卫生监测机构技术审查意见 |
| 年 月 日|
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|各种有毒有害因素的接触人数 |
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|主管部门验收意见： |
| 年 月 日|
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|劳动部门验收意见： |
| 年 月 日|
|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|
|卫生部门验收意见： |
| 年 月 日|
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1993年1月14日