该未竣工验收的房屋的所有权能判归房管局吗？

樊斌杰

案情介绍：
座落于修县城鹦鹉街原240、242、228号属修水县房产管理局（以下称房管局）直管公房，该房一直出租给城镇居民居住。2001年3月前，房管局与余某签订《关于转让鹦鹉街240、242号房屋草签协议》，房管局将鹦鹉街该房转让给余某等拾户。约定新建临街铺面房管局、余某各半分配，房管局的一半由余无偿偿还。余某分得的另一半铺面及后栋共计价格36万元。同时约定房屋拆迁由房管局负责，余某付给房管局拆迁费用4000元。拆迁人员及工资由余自定，所拆旧料归作所有。东向住户私自开窗和邻里纠纷概由房管局负责协调解决。土地出让金由余草签协议时一次性付清给土管局。2000年12月26日，余某缴纳土地出让金14万元。2001年8月26日，余某以修水县房地产综合开发公司（余某）（乙方）的名义与房管局（甲方）订立《房屋开发协议》，该协议约定开发还房方式：1、沿街铺面开发还房按沿街实际开发面积由乙方无偿返还甲方50%的铺面面积；2、住房返还，经甲、乙双方同意，并与原住户签订拆迁安置协议。现签订安置协议9户，使用面积422.33平方米，计算建筑面积506.79平方米（每建筑平方价520元），由乙方无偿返还给甲方安置拆迁户；3、经甲、乙双方协议，除无偿返还给甲方铺面面积和拆迁住房安置建筑面积外，乙方再补给甲方房款96469.2元(注：520×506.79+96469.2=360000)。2001年12月31日前后，余某以个人名义办理了私房建设手续，房管局与公房租住户订立了《直管公房拆迁安置协议》。尔后，余某筹资建设并于2004年8月左右办理了产权登记。2002年2月4日，余某以同样的方式与房管局订立《公房拆除开发协议》，约定将原鹦鹉街228号直管公房进行拆除开发。协议订立后，余某以个人名义办理了土地出让、建设规划许可和用地许可等建房手续。因余某已将鹦鹉街240、242号新建铺面全部出售，房管局与余某于2003年2月26日协商订立了《关于鹦鹉街240、242号铺面被侵占后的处理协议》。协议内容主要为：1、鹦鹉街228号开发项目的规划证、土地证原件收归房管局保存，余某持复印件。余某必须在2003年4月25日前开工，否则房管局将鹦鹉街228号所有原始证件转让给有资质的开发商另行开发。2、房管局在未得到两地铺面的全部们还之前，停止办理余某在房管部门的所需的各种产权登记及交易手续。3、鹦鹉街228号还剩三个铺面（即东起1、2、4号铺面）全部归还房管局所有，用来弥补240、242号的少分得的铺面。2003年9月28日，余某再次向房管局承诺，228号四个铺面即日起交还房管局，立权归房管局所有。2003年10月9日，房管局对鹦鹉街228号四个在建铺面进行拍租，修水县公证处拍租行为进行了公证。2005年8月—9月间，在228号新建房屋未竣工的情况下，修水县人民法院分别将鹦鹉街228号底层四个铺面调解给徐某等人以抵偿因余某建造该房所欠债务。房管局得知后向法院提出异议，2005年9月9日修水县人民法院裁定对上述调解案件进行再审。裁定书送达后，承租人周某等四人抢占了铺面房。于是余某向修水且人民法院提起了侵权诉讼。法院受理后，确定了开庭日期。开庭前，房管局以余某为被告提起了确权之诉，即请求确认鹦鹉街228号一楼新建成的四个铺面的产权为原告所有。法院受理后，对上述侵权之诉案和再审案均中止审理。在审理房管局的确权之诉的过程中，房管局将请求确权变更为请求履行，即请求被告按拆迁补偿安置协议的约定及承诺优先履行交付鹦鹉街228号房屋一楼新建的四个铺面产权为原告所有。变更请求后，法院于2006年3月24日恢复再审案的审理，2006年4月24日又以再审案正在再审为由裁定中止本案诉讼。2006年3月30日，修水县人民法院对再审案作出判决：1、撤销民事调解书；2、余某向徐某偿付借款。徐某不服提出上诉，九江市中级人民法院。九江市中级人民法院以原（一审）再审判决遗漏了应当参加诉讼的当事人且判非所诉为由裁定撤销再审判决，发回修水县人民法院重审。修水县人民法院重审时追加房管局为第三人。房管局撤回了对余某前面的诉讼，并以有独立请求权的第三人的身份提出如下请求：1、请求判决驳回原告诉讼请求；2、请求判令第三人（房管局）优先取得鹦鹉街228号房屋一楼新建的自西向东第4号铺面的产权。
修水县人民法院重审认为：原审被告余某以房地产综合开发公司的名称与第三人房管局签订的240、242号《房屋开发协议》和228号《公房拆除开发协议》，属当时双方的真实意思表示。且第三人房管局对鹦鹉街240、242、228号房屋改造已报请政府批准同意，修府发（2003）43号文件中的第七条已明确了第三人房管局负责城镇住房建设和维护、维修及危房改造工作。所以第三人房管局对鹦鹉街240、242、228号房屋处置合法，故该 两份《开发协议》合法有效。
原审被告余某以房地产综合开发公司的名称与第三人房管局签订的两份《开发协议》后，以个人名字获取一切准建合法手续，但不影响与第三人房管局签订的两份《开发协议》应履行的协约。原审被告余某未按《房屋开发协议》中规定的还房方式将240、242号房屋开发的50%新铺面面积偿付给第三人房管局，而出卖给他人。后在第三人的要求下原审被告余某同意将228号房屋其中50%归属自己的铺面与第三人重新签订 了一份《关于鹦鹉街240、242号铺面被侵占后的处理协议》和“承诺”作为补偿给第三人房管局在240、242号未取得的50%铺面，该份《处理协议》和“承诺”虽未取得原审被告戴某（余某这妻）的书面同意，但在签订228号《公房拆除开发协议》中既有原审被告戴某签名也原地原审被告余某签名，同时也有证据证实228号房地产开发已转让给了原审被告余某。原审被告余某将240、242号铺面出卖给他人所得利益也属夫妻共同所有。故《处理协议》和“承诺”属合法有效。
原审被告余某因建成240、242、228号房因资金不足，向原审原告徐某借款属于双方的合法借贷关系。原审被告余某以无钱偿还为由，将应按《开发协议》给付第三人房管局的铺面分别抵偿给原审原告以偿还债务的“约定”侵害了第三人房管局的合法权利，故该“约定”属无效。
原审原告徐某诉与原审被告余某的请求是要求被告用鹦鹉街228号自西向东的4号铺面抵偿借款本息，因原审被告签订给原审原告的“约定”侵害了第三人房管局的合法权利，属无效的“约定”。本庭已当庭向原审原告徐某行使了其应向原审被告余某主张债权的释明权，原审原告徐某仍不同意变更诉讼请求，所以原审原告徐某的诉讼请求本院不予支持。并以民事诉讼法第56条、第88条、第126条和合同法第107条以及有关司法解释的规定作出判决：1、撤销民事调解书；2、驳回原审原告徐某的诉讼请求；3、鹦鹉街228号1、2、3、4号铺面归第三人房管局所有；相差面积按《开发协议》计算找差。
原审原告徐某、原审被告余某均不服该判决面上诉，其主要上诉理由为：
1、再审重审程序违法乱。第三人房管局对原审原告不但没有提出侵权的诉讼请求，而且其他诉讼请求也没有，可一审法院却将其列为有独立请求权的第三人，上诉人认为一审再法院将房管局列为有独立请求权的第三人程序错误。
2、再审法院认为“率三人房管局将228号4个铺面已全部出租给他人使用至今”违背客观事实。2005年9月，在228号房屋未竣工的情况下，底层的四个铺面被周某等四人抢占，上诉人余某已向再审法院提起侵权诉讼。2005年10月14日，再审法院已中止审理，且至今未恢复审理。可现今再审法院却认为第三人已使用至今，既然是已使用至今，那说明已履行交付，就不存在继续履行；既然是继续履行，就不存在使用至今。故再审法院违背客观事实。
3、再审法院认为原审原告侵犯了第三人的债权无任何法律依据。我国现行法律肯定债权平等性原则，合同法对侵犯债权的行为并没有上升为侵权行为予以法律保护。因此，再审法院认定原审原告侵犯了第三人的债权无任何法律依据。
4、再审法院判非所诉。第三人请求判令第三人优先取得228号房屋一楼铺面的产权，此为给付之诉，既请求上诉人余某继续履行，可再审法院却离开第三人的请求迳自确认228号底层铺面归第三人所有，将履行判决改变为确权判决。、再审法院在判决书中所援引的合同法第107条也是请求继续履行的依据，而不是请求确权的依据。
5、再审法院适用法律不当。再审法院对上诉人余某与第三人房管局的法律关系的性质未作任何认定，但从本案的案情可以看出，本案是一件房地产方面的纠纷，可再审法院却撇开不谈，将房地产法律丢到九霄云外。
6、再寂法院认定上的余某与第三人的“协议”有效错误。1、庭审过程中房管局向法院提供了一份文件修府[2000]15号批复。该文件是假的（记者调查该文件可能是2006年8月13日造的），与该假文件同号的真文件是一份关于商品材方面的通知。再者，国有资产的处置是由政府职能部门审批的，而不是直接由政府审批。所以再法院认定房管局对鹦鹉街240、242、228号房屋改造已报请政府批准同意没有证据。2、上诉人余某至今未取得国有土地使用权证，依房地产管理法这规定，上诉人余某与第三人的“协议”有部分约定还未生效，第三人无权请求履行。
九江市中级人民法院审理后认为，原审被告向原审原告借款，并约定以在建工程作为债的担保，原审原、被告形成了抵押借款合同关系。由于抵押未办理登记，且直接约定到期不能还债，抵押物直接归债权人所有，该抵押合同中关于抵押部分的内容依法无效，其关于借款部分的内容不违反法律规定而有效，原审被告应承担还付本息的责任。原审原、被告在诉讼中已达成以铺抵债的协议。
本案的焦点是：1、原审被告与第三人房管局是何民事关系？2、对于抵债的铺面，第三人房管局是否享有优先取得权？
第三人房管局与修水县房地产综合开发公司、原审被告签订了二份公房拆迁开发协议，约定对第三人房管局管理的公房进行拆迁、补偿（货币补偿和产权调换）。该协议为拆迁补偿安置合同，作为合同一方当事人的修水县房地产综合开发公司、原审被告系挂靠关系，原审被告是实质相对方。
第一份协议 ，即2001年8月26日签订的240、240号房屋开发协议，依照1991年施行的《城市房屋拆迁管理条例》第三条的规定，拆迁人可以是个人，被拆迁人可以是公房管理人，故该拆迁被偿安置合同合法有效，拆迁人是原审被告。2002年2月4日签订的228号房屋拆除开发协议，依照2001年11月施行的《城市房屋拆迁管理条例》第四条、第十六条的规定，第三人房管局是房屋拆迁管理体制部门，仍然可以作为被拆迁人，拆迁人则是修水县房地产综合开发公司，该拆迁补偿安置合同亦合法有效；同时，原审被告作为挂靠人，应与修水县房地产综合开发公司共同承担拆迁还房责任，第三人房管局要示原审被告履行还房义务并无不可。
依据上述二份公房拆迁开发协议，原审被告余某应履行拆迁人的还房义务，但其将鹦鹉街240、242的还房用于销售，属违约行为。其与第三人房管局事后达成的还房补救约定，即将鹦鹉街228叶底层东起1、2、3、4号铺面用于拆迁还房，合法有效。该 约定虽说是原审余某向第三人房管局作出，但由于在相关的房地产拆迁、开发活动中，原审被告余、戴某夫妻对彼此作出的民事法律行为相互认可，故该还房补救约定应视为二原审被告共同的意思表示。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”
原审被告与第三人房管局约定以特定的房屋还房，又将该房转让抵债，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”的规定，第三人房管局对本案诉争的228号楼第一层西起第4号（即东起第1号）铺面享有优先取得权，原审原、被告以铺面抵债的调解协议因违反法律（司法解释）的规定而无效。
对面原审原、被告抵押借款合同纠纷案的诉讼标的，房管局认为有独立的请求权，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款的规定，房管局有权提起诉讼，故上诉的第一点理由依法不能成立。第三人房管局在原审被告余某交还228号4个铺面后即将它们全部拍租，拍租行为被依法公证，上诉认为此点不实没有事实依据，其二审提供的照片、法院裁定书未能证明相反的事实。第三人房管局依法享有优先取得权，原重审认定原审原、被告侵权正确，上诉的第三点理由亦不成立。诉争的房屋已被交还第三人房管局，第三人房管局诉请的是优先取得权，原重审据此判决并非判非所诉，第四点上诉理由也不成立。原重审引用的法律虽不够明确，上诉的第五点理由有理，本院予以采纳，但此点上诉理由并不能影响到本案实体处理。原审被告与第三人房管局是拆迁补偿安置合同关系，公房拆迁开发协议不属处置国有资产的范畴，不需进行国有资产评估，该二份公房拆迁开发协议合法有效，第六点关于协议无效的上诉理由没有法律依据。
上诉人的主要上诉理由不能成立，其上诉请求不就予以支持。原重审判决认定主要事实清楚，适用法律基本正确。由于本案诉讼标的仅是鹦鹉街228号房屋一楼西起第4号（也即东起1号）铺面，故相应的判决主文应予变更，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定于2006年11月27日作出如下判决：1、维持原重审判决的第一、二项；2、变更原重审判决的第三项，即将“鹦鹉街228号东向1、2、3、4号铺面归第三人房管局所有；相差面积按《开发协议》计算找差。”变更为“鹦鹉街228号东向4号铺面归第三人房管局所有；相差面积按《开发协议》计算找差。”
被告余某收到判决书后，以房管局为被执行人申请法院执行。2006年12月30日修水县人民法院立案执行。在执行过程中，执行法院认为本案执行标的不明确，于2007年6月18日裁定终结本次执行。
被告余某不服二审判决，申请再审。2007年3月28日，九江市中级人民法院立案庭通知余某本院决定不对该案提起再审，在通知书上加盖“江西省九江市中级人民法院立案庭”印章。接该通知后，余某到江西省高级人民法院申请再审，省高院立案庭将该案转九江市中级人民法院，并请依法处理。
综上事实，笔者就该案提出如下观点，以供共同探讨，并请赐教。
一、二审法院认定二份公房拆除开发协议为拆迁补偿安置合同，该合同合法有效错误。
1、二审法院认为，余某于2001年8月26日签订的240、242号房屋开发协议的拆迁人是个人，被拆迁人是公房管理人。2002年2月4日，签订的228号房屋拆除开发协议，拆迁人是修水县房地产综合开发公司，第三人房管局是房屋拆迁管理部门，仍然可以作为被拆迁人。国务院法制办公室对黑龙江省人民政府法制办公室《关于城市房屋拆迁补偿有关问题的请示》答复指出：“《城市房屋拆迁管理条例》第二条规定：‘在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例’。第六条规定：‘拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。’根据上述规定……，只要拆迁房屋的单位依法取得了房屋拆迁许可证，就可以成为拆迁人。”由该答复可得知，取得房屋拆迁许可证是成为拆迁人的必要条件。本案中的余某和修水县房地产综合开发公司，均没有取得房屋拆迁许可证。因此，法院认定余某和修水县房地产综合开发公司是拆迁人错误。
2、拆迁补偿安置合同是拆迁人和被拆迁人之间的民事活动，依据《民法通则》第6条规定，“民事活动必须遵守国家法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”因此，拆迁人和被拆迁人在签订拆迁补偿安置合同时，应当严格遵守国家法律法规的规定，对于违反国家法律法规规定的，依据《民法通则》第58条的规定，应当被确认为无效合同。在本案中，房管局在余某没有取得房屋拆迁许可证的情况下同余某签订房屋开发协议，该行为违反了《城市房屋拆迁管理条例》的规定，依法应确认为无效民事行为。《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定，“本条例所称被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人”。《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》第四十七条规定“本办法下列用语的含义：……（八）公有出租居住房屋，是指属市、县人民政府所有，由城市房产行政主管部门管理的出租给居民居住的房屋。”本案拆除的房屋是出租给居民居住的公房。依上述规定，房管局只是被拆公房的管理人，即代管人。如果房管局是拆迁管理部门，依《城市房屋拆迁管理条例》第十四条规定“房屋拆迁行政管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。”本案的开发协议未公证，违反了上述强制性规定，依法应确认为无效。故法院认定该开发协议有效错误。
3、修府办发[2003]43号关于印发《修水县房产管理局职能配置、内设机构和人员定编规定》 通知指明：“修水县房产管理局为主管全县房产业管理和住房制度改革工作的县人民政府直属正科级事业单位。国务院法制办公室对江西省人民政府法制办公室《关于对〈城市房屋拆迁管理条例〉第五条第二款具体含义的请示》的答复指明：“《城市房屋拆迁管理条例》第五条第二款规定‘县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门（以下简称房屋拆迁管理部门）对本行政区域内的城市房屋拆迁实施监督管理。’根据这一规定，负责城市房屋拆迁工作的部门，应当是地方人民政府的行政管理部门。”作为开发协议的当事人修水县房产管理局不是行政管理部门而是事业单位。因此，法院认为，房管局是房屋拆迁管理部门错误。
二、二审法院判非所诉
二审法院认定，余某与房管局之间的纠纷是拆迁补偿安置合同纠纷。既然是合同纠纷，由此所产生的请求权就是债权请求权，而非物权请求权。本案中，房管局行使的请求权是优先取得权，此为给付之诉，即请求余某优先履行。可法院撇开房管局的请求，而迳自确认228号底层铺面归其所有，将履行判决改变为确权判决。此判决，显然违背了法院审判之宗旨，取代了当事人的意志，纯属判非所诉。
三、二审法院适用法律不当
一审法院对余某与房管局的法律关系的性质未作任何认定，二审法院认定为房屋拆迁补偿安置合同。依据我国现行法律的有关规定，房屋拆迁补偿安置合同约定采用产权调换的，应适用房地产法律的规定。一审法院撇开房地产法律不谈，二审法院支持了余某关于“适用法律不当”的上诉理由，但却认定此点上述理由并不能影响到本案的实体处理。而至于为什么不影响未阐述任何理由。法院判决适用法律不当，却实体处理正确是对司法的嘲弄，还是对当事人的糊弄，只要有法律常识的人均会明白。司法应以理服人而不是以权压人，以帽盖人。
四、二审法院认定“诉争的房屋已被交还第三人房管局”错误。
2005年9月8日 ? 9月10日，案外人周某等四人在228号房屋未竣工的情况下，抢占底层四个铺面。余某向修水县人民法院提起侵权诉讼。2005年10月14日法院中止审理，至今未恢复审理程序。2006年4月13日，江西省法制报《新闻聚焦》栏目以《房管局强占他人的店铺？》为题对这一侵权事实进行了报道。对于余某铺面被抢占的事实修水县人民法院和修水县城居民是一明知的事实，可法院却歪曲事实，主观臆断地认定“诉争的房屋已被交还第三人房管局。”请问，余某是何时交还的，是怎样交还的？房屋交还有没有法律上的要求，构成要件是什么？
五、二审法院判决“铺面归第三人修水县房产管理局所有”错误。
1、第三人请求的是“优先权”，依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，第三人请求的此种优先权是一种取得权，这种取得权又是一种期待权，而不是所有权。而期待权是一种债权，属债法调整。所有权是物权，属物权法调整。本案法院把优先取得权认定为所有权，并由此判决铺面归第三人所有，显然处理错误。
2、铺面房属不动产，其所有权属余某原始取得。因本案诉争的房屋的土地使用权审批文件和建设证件以及交纳的各种规费票据均为余某持有。依《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第二款“未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属”的规定，诉争的房屋虽未登记，但所有权属余某是十分明确且肯定的事实。余某所有的房屋要转归第三人所有，必须符合《城市房地产管理法》第三十六条“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移他人的行为。”第三十七条“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权，不符合本法第三十八条规定的条件的；……（六）未依法登记领取权属证书的。”第三十八条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付了全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；……”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉》第九条“依照合同法第四十四条第二款的规定……；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”本案诉争的房屋余某还未领取土地使用权证，未竣工验收[未竣工验收的事实2006年10月28日（2006）修民初字第697号民事判决书已确认]办理房屋产权证，更未将产权过户于第三人，二审法院凭什么判决铺面归第三人所有。公民要守法，法院、法院的法官难道就不要守法，可以凌驾于法律之上吗？再者，房管局是国有事业单位，对国有资产没有所有权，只有占有，使用和管理的权利，这点常识作为法官能不知道吗？
六、一审法院以伪造的《关于鹦鹉街228号和242号直管公房拆除改造批复》，认定“2000年7月修水县人民政府批准第三人房管局对其进行拆除改造”及“第三人房产管理局对鹦鹉街240、242、228号房屋改造已报政府批准同意”错误。
《关于鹦鹉街228号和242号直管公房拆除改造批复》（修府字[2000]15号）是一份假证据：①该批复无《关于请求批准对鹦鹉街228号和242号直管公房拆除改造的报告》附件；②无主题词；③2000年修水县政府公文未启用国际标准A4型（210mmm×297mm）用纸，而使用的是16开用纸。④修水县人民政府没有该文的任何相关记录和原件。⑤真文件是一份关于商品材方面的通知。除上述缺陷外，依《国家行政机关公文处理办法》之规定，该公文还有其他缺陷，故明显是一份伪造的公文。该假文件的出笼《修水同号文件调查小结》一文已在网上披露。可法院却以该文为依据，认定第三人已履行了政府审批程序，这一认定显然错误。
七、二审法院认定“公房拆迁还房不属处置国有资产的范畴”错误
2001年3月前，第三人房管局同余某签订《关于转让鹦鹉街242号房屋草签协议》，转让价36万元。2001年8月28日，签订《房屋开发协议》，余某付房款96469.2元，余款263530.8元在新建房中以住房抵偿。2002年2月4日又签订《公房拆除开发协议》，将鹦鹉街228号公房转让给余某，转让价28万元，余茉付房款123676.56元，余款156323.44元在新建房屋中以住房抵偿。《行政事业单位国有资产处置管理实施办法》第二条规定“行政事业单位国有资产的处置，是指行政事业单位对其占有、使用的国有资产进行产权转让及注销产权的一种行为。本案中，第三人已将鹦鹉街242号、228号公房产权进行转让，虽然有部分实行产权调换，但另一部分进行了转让是不容置疑，不可否定的事实。没有转让行为，第三人凭什么收取20余万元房款（96469.2 + 123676.56 = 220145.76元）；没有转让行为，余某凭何向土地管理部门交纳出让金，并订立出让合同。可二审法院将这一明显的资产处置行为，认定为“不属处置国有资产的范畴”。
八、“第三人房管局是拆迁人”，一、二审法院对余某证明该事实的证据只字不提，视而不见。
1、2001年7月30日，第三人与潘秀珠（租赁户）签订的《直管公房拆迁安置协议》中指明：房管局为拆迁单位；
2、2002年3月29日，第三人与周树生签订的《直管公房拆迁安置协议》中指明：房管局为拆迁单位；
3、2002年6月13日，第三人与周庆财签订的《直管公房拆迁安置协议》中指明：房管局为拆迁单位；
4、草签协议已约定房屋拆迁由房管局负责。
海南省人大常委会


海南经济特区水条例
海南省人大常委会


（1995年12月29日海南省第一届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过 1996年1月18日公布施行）

目 录

第一章 总 则
第二章 开发利用
第三章 用水管理
第四章 水、水域和水工程保护
第五章 防汛、抗洪和抗旱
第六章 法律责任
第七章 附 则

第一章 总 则
第一条 为合理开发利用和保护水资源，防治水害，充分发挥水资源的综合效益，根据《中华人民共和国水法》和有关法律、法规的原则，结合本经济特区实际，制定本条例。
第二条 本条例所称水资源，是指地表水和地下水。
海水的开发、利用、保护和管理，另行规定。
第三条 开发利用水资源和防治水害，应当全面规划，统筹兼顾，综合利用，讲求效益，发挥水资源的多种功能。
开发利用水资源以地表水为主，合理开发利用地下水；水工程建设以蓄水为主，蓄水和引水相结合；水资源保护以预防为主，预防与治理相结合。
第四条 鼓励和支持境内外投资者以合资、合作、独资以及其他形式开发利用水资源和从事防治水害的各项事业。
投资建设水工程实行谁投资、谁经营、谁受益的原则。
从事水利、水电基础设施开发建设的企业，享受本省鼓励投资的优惠待遇。兴建大中型水工程的，还可享受基础设施投资的优惠待遇。
第五条 各级人民政府应当根据国家有关规定设立水利建设专项基金，采取有效措施保证水利建设投资适当增加。省人民政府还可根据建设需要发行水利债券。水利建设专项基金的征收、使用和管理办法及水利债券的发行办法由省人民政府另行制定。
第六条 水资源的开发、利用、保护实行统一管理与分工负责相结合的制度。
县级以上人民政府水利部门是本级人民政府水行政主管部门，对本行政区域内的水资源实行统一管理。
其他有关部门按照同级人民政府规定的职责分工，协同水行政主管部门负责有关的水资源管理工作。

第二章 开发利用
第七条 南渡江、昌化江、万泉河以及其他跨市、县、自治县江河的流域综合规划，由省水行政主管部门会同有关部门和地区组织编制，报省人民政府批准，并报国务院水行政主管部门备案；其他江河的流域或者区域的综合规划由市、县、自治县水行政主管部门会同有关部门和地区组
织编制，报同级人民政府批准，并报送省水行政主管部门备案。
开发利用水资源和防治水害的专业规划，由有关主管部门会同水行政主管部门编制，报同级人民政府批准。
专业规划应当服从综合规划，综合规划应当与国土规划相协调。
更改规划必须经原批准机关审批。
第八条 水文工作应当为各级人民政府提供可靠准确的水文情报。水文部门可以开展技术咨询和有偿服务。
水行政主管部门对从事水文工作的单位实行资格认证制度。水文资料应当以省水文部门提供的数据为准。
主要江河上的水文站的迁移、改级、裁撤，按管理权限报水行政主管部门批准。
第九条 勘查地下水必须按照有关规定向省地质矿产行政主管部门申请，办理勘查登记。
地下水勘查应当接受地质矿产行政主管部门的监督管理；勘查储量报告必须报省矿产储量机构审批，并分别报省地质矿产行政主管部门和水行政主管部门备案。
第十条 开发利用水资源或者在河道管理范围内进行建设，应当保护生态环境，符合综合规划，服从防洪的总体安排。

修建各类水工程和修建在设计洪水位线内的临、沿河工程以及跨、拦、穿河等各类工程设施，建设单位必须按江河等级的管辖权限，向水行政主管部门报送工程建设方案，经审查同意后，方可按照基本建设项目报批程序办理审批手续。工程竣工验收时，应当有水行政主管部门参加。
建设行政主管部门编制沿河城市规划以及计划部门审批河道岸线和水库周边地带的建设项目时，应当征得水行政主管部门同意。
第十一条 兴建水工程（包括新建、改建、扩建，下同）与开采地下水的，或者其他建设项目需要取水、扩大取水范围的，必须按管辖权限报经水行政主管部门审批。兴建地下水工程的，应当同时提交经地质矿产行政主管部门审核同意的文件，兴建城市规划区内地下水工程的，还应当
提交经城市建设行政主管部门审核同意的文件。
建设水工程，应当接受水行政主管部门的行业监督管理。
第十二条 投资者投资水工程，实行项目法人负责制。
投资者投资蓄水、引水工程的，实行特殊的水价、电价和供水水源建设补偿标准，自工程竣工投入使用之日起五年内免交水资源费。
允许投资者在不妨碍水工程安全和效能的前提下，利用水工程的水面及周边划定的保护范围内的土地，依法开展多种经营；其他企业在划定的保护范围内开发经营，必须给水工程投资者一定的补偿。
投资者投资大型水工程建设的，除享受本条第二、三款优惠待遇外，根据投资者所确定的综合开发项目的实际需要，由政府按照分类基准土地使用权出让价的70％出让给投资者一定数量的土地，供其开发经营。
投资建设防洪排涝等水工程的，可以优先获得整治后新增加可利用的部分土地的使用权，并由政府从新增土地收益中给予适当的补偿。
第十三条 开发利用水资源致使公共利益和他人合法权益受到损害的，建设单位应当给予合理补偿。
城市建设、工业建设以及其他建设项目使用农业灌溉水源、水工程设施或者对其产生不利影响的，建设单位应当采取补救措施或者给予补偿。
在水域和水工程的管理与保护范围内进行各类工程建设或者生产作业，凡影响行洪、排涝、灌溉、城市供水和排水、环境保护，危害堤防和水工程设施安全或者造成水体污染的，建设单位应当负责采取清除、改建、加固、治理等补救措施或者给予补偿。
第十四条 兴建水工程需要移民的，建设者应当按照有关规定，将安置移民所需经费列入工程投资计划，并妥善安置移民的生产生活。
经省人民政府批准列入中近期建设计划的大中型水库，省水行政主管部门应当将规划库区范围通知所在地人民政府或者有关部门。
禁止在上款所述规划区内新种中长期作物和开荒造林。擅自在规划区内新种中长期作物或者开荒造林的，不予补偿。
第十五条 对水利基础设施，应当清产核资，界定产权，核实资金，进行产权登记，实行授权管理。
国有水利资产的管理、运营、经营、收益和监督，依照《海南经济特区企业国有资产条例》执行。
第十六条 经具有监管权的水行政主管部门批准，水工程管理单位可以利用水库水面和划定的土地，依法从事多种形式的开发经营，但不得影响农业灌溉用水和生态环境。
第十七条 对中小型水利工程设施，可以依法招商联营、转让生产经营权或者产权。转让回收资金的国有资产部分，纳入国有资产经营计划，作为水利建设专项基金使用。实行产权转让的，依照《海南经济特区企业国有资产条例》及有关规定办理。
改变水利工程设施用途的，必须经省水行政主管部门审核批准，并兴建等效替代工程。

第三章 用水管理
第十八条 本经济特区中长期供水计划和海口、三亚、洋浦、八所中长期供水计划，由省水行政主管部门会同有关部门和地区组织编制，报省人民政府批准；其他市、县、自治县的中长期供水计划由同级水行政主管部门会同有关部门组织编制，报同级人民政府批准，同时报送省水行政
主管部门备案。
第十九条 直接从江河取水和开采地下水实行取水许可制度。有下列情形之一的除外：
（一）农业抗旱应急取水的；
（二）家庭生活和畜禽饮用取水的；
（三）为消除对公共安全或者公共利益的危害而必须取水的；
（四）其他少量取水的。
县级以上水行政主管部门根据有关规定审批取水许可申请（含矿泉水、地热水取水许可申请，下同），并发放取水许可证。
第二十条 取水许可应当首先保证城乡居民生活用水，统筹兼顾农业、工业用水和环境保护需要。
第二十一条 开采地下水必须经地质勘查评价，并遵循水文地质单元统一规划、合理布局、采补平衡、略有储备、节约使用的原则。
城镇和重点开发区的地下水年度计划可采总量、井点总体布局与取水层位，由省地质矿产行政主管部门会同省水行政、城市建设行政主管部门制定，报省人民政府批准。
省、市、县、自治县水行政主管部门必须严格按照批准的地下水年度计划可采总量、井点总体布局和取水层位方案，审批开采地下水申请，发放地下水取水许可证，并同时分别送同级地质矿产和城市建设行政主管部门备案。同级地质矿产和城市建设行政主管部门对水行政主管部门的上
述活动实施监督。
第二十二条 取水许可证持有人（以下简称持证人）应当按照许可证的规定取水，不得擅自变更取水的地点和超过规定的取水量持证人应当在取水口或者取水点装置计量设施，按照规定如实填报取水报表，接受水行政主管部门的检查监督。
取水许可证期限届满或者已经超过许可证规定的取水总量的，取水许可证自行失效。
取水许可证不得伪造、涂改、出租、出借或者转让。
第二十三条 严格控制开采地下水。利用地下水，应当优先考虑食品饮料工业用水和特殊用水。
禁止在海口地下水漏斗中心区域打新机井。
第二十四条 对依照取水许可制度获准取水的单位和个人，按照取水量征收水资源费。地下水水资源费应当高于地表水水资源费。
水资源费由县级以上水行政主管部门负责征收，由财政部门纳入财政管理，征收标准和办法，由省人民政府制定。
第二十五条 取用水利工程中的水，必须经水利工程管理单位同意，并根据取水量缴纳水费。改变原用水性质的，必须报经水行政主管部门批准。
水工程经营者应当与用水的单位或者个人签订供水合同。
水价应当按不同的用水方式和用水性质分类确定。非农业生产用水的水价，由水工程管理单位提出定价申请，报水行政主管部门会同物价部门核定执行。农业生产用水的水价，经水行政主管部门会同物价部门核定后，报省人民政府批准执行。
第二十六条 省水行政主管部门统一管理全省节约用水工作。
各级水行政主管部门应当制定农业灌溉节水规划和计划，尽快完善农业灌溉工程的改造配套和渠道防渗设施，加强用水管理与制度建设，积极推广管灌、喷灌、微灌等节水灌溉方式。
各级建设行政主管部门应当加强城镇节约用水管理工作，制定城镇各类用户节约用水考核指标及具体的措施。新建工矿企业应当采用先进的节水型设备，提高水的重复利用率。有条件可以利用海水的，提倡利用海水。
第二十七条 水事纠纷应当通过协商或者调解解决。协商或者调解不成的，当事人可以请求县级以上人民政府或者其授权的主管部门处理，也可以直接向人民法院起诉。
在水事纠纷解决之前，当事人不得单方面改变水的现状。
第二十八条 乡、镇人民政府应当加强用水管理，及时调解本乡、镇的水事纠纷。

第四章 水、水域和水工程保护
第二十九条 县级以上水行政主管部门应当建立健全水量、水质监测站网，按照有关规定提供监测资料，协助环境资源行政主管部门加强对水污染防治工作的监督管理。
第三十条 各级水行政主管部门应当会同有关部门，组织编制水资源保护规划，加强水资源的保护和管理。
对向城市和工业区供水的河流流域实行水污染物排放总量控制制度。
经处理后符合国家规定排放标准的污废水，需要向江河、水库和渠道排放的，必须经水行政主管部门审核同意并签署意见，由环境资源行政主管部门批准后方可排放。
未经处理或者超过国家规定的排放标准的污废水，严禁向江河、水库和渠道排放。
第三十一条 省环境资源行政主管部门会同省水行政主管部门依照有关规定，划定饮用水源保护区和地下水源保护区，并制订相应的保护措施和管理办法，报省人民政府批准后实施。
第三十二条 每日开采地下水2000立方米以上的单位，应当建立地下水动态监测网点，对水质、水温、水位和开采水量等进行监测，建立技术档案，并按照规定分别向水行政主管部门和环境资源行政主管部门报送监测资料。
第三十三条 严禁向停用、废弃的机井排放污染物和有害物质。废弃的机井应当严格按照国家有关技术规范进行封闭，防止地下水污染。封闭时，应当接受环境资源和水行政主管部门监督。
禁止任何单位和个人利用渗井、渗坑、裂隙和溶洞排放污废水或者废弃物；禁止在无良好隔渗层的区域建设废弃物填埋场。
第三十四条 各级水行政主管部门必须依照《中华人民共和国水土保持法》等有关法律、法规和本条例的规定，做好水土流失的预防和治理工作。
在山区、丘陵区和海岸带兴建工程项目和开办大中型工矿企业的，在环境影响报告书中，必须有水行政主管部门同意的水土保持方案，并由水行政主管部门监督实施。
城镇、开发区和大中型工程建设，应当尽量减少对植被的破坏。因采沙、取土、平整、开挖基础和堆放物料等形成的裸露土地，建设单位应当及时植树种草，防止水土流失。
任何单位和个人在建设和生产活动中造成水土流失的，应当负责治理。因技术等原因不能自行治理的，可以交纳治理费，由水行政主管部门组织治理。损坏水土保持设施的，应当负责修复或者赔偿。
第三十五条 河道和水利水电工程的管理、保护范围，由水行政主管部门依照河流等级和有关规定划定，报请县级以上人民政府批准。
河流和水利水电工程管理、保护范围按下列标准划定：
（一）无堤防河道的管理范围为设计洪水位线以内；
（二）有堤防河道的管理范围为两岸堤防之间的水域、沙洲、滩地以及行洪区、两岸堤防和护堤地；
（三）水库管理范围为设计洪水位线或者土地征用线以内，水库保护区为校核水位线向外延伸50米至500米以内；
（四）大坝、溢洪道、电站、渠道枢纽、水闸、船闸周围50米到500米以内，水轮泵站、压力管道、机电排灌站和变电站等水利水电工程建筑物以及管理机构生活区边界外30米以内，均为安全保护区；
（五）按照河流等级不同，堤围脚外20米以内或者50米以内为护堤地；丘陵山区河流，从设计洪水位线向外延伸100米以内为河道岸线安全保护区；
（六）根据渠道等级，渠道堤脚外3米以内或者5米以内为护渠地。
第三十六条 河道和水利水电工程管理、保护范围内的土地所有权和合法的使用权受法律保护，进行涉及河道和水利水电工程安全的下列活动时，必须报经县级以上水行政主管部门批准，并按照批准的作业范围和作业方式进行：
（一）在河道管理范围内爆破、钻探、挖筑鱼塘、采矿、取土、弃置砂石或者淤泥；
（二）在河道、水库、渠道内设置或者扩大排污口；
（三）在河道与水工程管理保护范围内埋设管道、缆线、建造建筑物、构筑物或者在堤防上开缺、凿洞、打桩以及其他施工作业；
（四）在河道内拦堵、放置网箱、设排挂网等；
（五）在河道滩地进行考古发掘。
第三十七条 禁止下列危害河道与水利水电工程安全的行为：
（一）在水库大坝、防潮防洪堤或者排灌渠堤上垦殖、铲草、放牧、烧砖瓦、挖坑、扒口、建房、葬坟、取土、爆破；
（二）在坝顶、堤顶、水闸交通桥上行驶履带机动车和超重车辆；
（三）在河道、水库、渠道管理范围内弃置矿渣、石渣、煤灰、泥土、工业废渣、垃圾等废弃物，堆放、倾倒、掩埋、排放污染水体的物体，清洗装贮过有毒有污染物的车辆、容器，炸鱼、毒鱼；
（四）在堤防和水利水电工程管理保护范围内打井、钻探、爆破、挖筑鱼塘、采石取土、建筑；
（五）其他危害河道和水利水电工程安全的行为。
第三十八条 禁止任何单位和个人侵占、损毁、盗窃水利工程设施以及堤防护岸设施、防汛设施、水文监测设施、水文地质监测设施、环保监测设施；禁止破坏水文测验河段。
第三十九条 禁止围垦河流。利用河道江心岛、沙洲、河滩地进行非农业建设或者有特殊原因确需围垦河流的，应当委托有专业资格的单位进行可行性研究，经专家评审和水行政主管部门审核后，报省人民政府批准。
征用、使用河道江心岛、沙洲、河滩土地的，依照《海南经济特区土地管理条例》办理。
第四十条 以水库作依托兴建开发区或者旅游项目的，必须事先申报有监管权的水行政主管部门批准，但不得影响水库防洪、灌溉和供水等基本功能。
在水库周边开发建设，其水土保持与给排水工程的设计方案和施工方案，必须经水行政主管部门同意。
禁止在生活供水水源地保护区内兴建有污染水源的建设项目。
第四十一条 水行政主管部门和其他行政主管部门收到单位或者个人的申请文件后，应当在15日内作出答复。不予批准的，应当说明理由。

第五章 防汛、抗洪和抗旱
第四十二条 各级人民政府应当加强领导，采取措施，做好防汛、抗洪和抗旱工作。各级人民政府设立防汛抗洪抗旱指挥机构，统一指挥本行政区域内的防汛、抗洪和抗旱工作。
防汛、抗洪工作实行各级人民政府行政首长负责制。有防汛、抗洪任务的部门和单位应当实行防汛、抗洪岗位责任制。
县级以上人民政府应当按照国家有关规定，制定防御洪水、海潮的预案，报省人民政府批准。经批准的防御洪水、海潮的预案，有关市、县、自治县人民政府必须执行。
任何单位和个人都有参加防汛、抗洪和抗旱的义务。
第四十三条 水利水电工程管理部门应当根据工程规划设计、防御洪水预案和实际情况，制定汛期调度运营计划，经主管部门同意后，属大型水库的，报省防汛指挥机构批准后执行；属中型水库的，报县级防汛指挥机构批准后执行，同时报省防汛指挥机构备案。
第四十四条 各级人民政府防汛指挥机构和水行政主管部门及有关部门应当加强对防洪设施、水利设施、水文测报系统和通讯设施的汛期检查，发现问题，限期处理，保证安全可靠。
河道清障和对壅水、阻水严重的工程设施的改建或者拆除，按照《中华人民共和国河道管理条例》的规定执行。
第四十五条 各级人民政府应当将防汛抗洪经费列入地方财政年度预算。
各级防汛指挥机构和有防汛任务的单位，应当储备一定数量的防汛抢险物资。
在汛期，有防汛任务的单位和个人应当承担一定的防汛抢险的劳务和经费。
第四十六条 在汛期，水文、气象和海洋部门必须及时准确地向各级防汛指挥机构报告汛情信息；水利水电工程管理机构应当加强工程安全检查，发现险情，立即组织抢险并向防汛指挥机构报告；运输、邮电、公安、新闻等部门应当积极配合和参加防汛抗洪工作。
第四十七条 在汛情紧急的情况下，防汛指挥机构有权在其管辖范围内调用所需物资、设备和人员，事后应当及时归还或者给予适当补偿；根据抢险需要，有权取土占地、砍伐林木、清除阻水障碍物，但事后应当依法向有关部门补办手续；有权决定采取分洪、滞洪措施。采取分洪、滞
洪措施对毗邻地区有危害的，必须报经省防汛指挥机构批准，并预先通知毗邻地区人民政府。
第四十八条 抗旱用水，由水行政主管部门统一调配，跨行政区域的，由上一级水行政主管部门统一调配。抗旱期间，水工程经营者和用水单位应当服从水行政主管部门对抗旱用水的统一调配。

第六章 法律责任
第四十九条 违反本条例规定取水、截水、阻水、排水，给他人造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。
第五十条 水行政主管部门超出经批准的地下水年度计划可采总量或者不按照井点总体布局与取水层位方案发放地下水取水许可证的，由地质矿产、城市建设行政主管部门提出处理意见，报同级人民政府处理。
第五十一条 违反本条例第九条规定的，由地质矿产行政主管部门依照有关法律、法规规定处罚。
第五十二条 违反本条例第十一条、第三十六条规定的，由县级以上水行政主管部门责令其停止违法行为，限期清除障碍或者采取其他补救措施，并处500元以上1000元以下罚款，对有关责任人员，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分。
第五十三条 违反本条例第二十二条第一、二款规定的，由水行政主管部门责令其停止违法行为或者采取补救措施，并处1000元以上20000元以下罚款，违反第四款规定的，由水行政主管部门没收其违法所得，处以违法所得三倍的罚款，并吊销取水许可证。
第五十四条 擅自在海口地下水漏斗中心区域打新机井的，责令其停止施工，限期封闭，并处20000元罚款。
第五十五条 违反本条例第三十条第三、四款，第三十三条规定的，由环境资源行政主管部门依照有关法律、法规规定处罚。
第五十六条 违反本条例第三十七条、第三十八条、第三十九条第一款、第四十条第三款规定的，由县级以上水行政主管部门责令其停止违法行为，赔偿损失或者采取补救措施，并处1000元以上20000元以下罚款。
阻碍水行政主管部门工作人员和其他国家工作人员执行水事公务或者在水事纠纷中煽动群众闹事，尚未构成犯罪的，依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚。
第五十七条 盗窃或者抢夺防汛物资和水工程器材，贪污或者挪用国家救灾、抢险、防汛、移民安置款物的，依照刑法规定追究刑事责任。
第五十八条 水行政主管部门或者其他行政主管部门及其工作人员行使职权时，侵犯公民、法人和其他经济组织的合法权益造成损害的，应当给予赔偿。
第五十九条 水行政主管部门或者其他主管部门以及水工程管理单位的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿、敲诈勒索的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第六十条 违反本条例规定的行为，本条例未作处罚规定的，依照有关法律、法规处罚。
第六十一条 当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚决定书之日起15日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起15日内向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚决定书之日起15日内，直接向人民法院起诉。当
事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第七章 附 则
第六十二条 本条例的具体应用问题由省人民政府负责解释。
第六十三条 本条例自公布之日起施行。1990年9月11日省人民政府发布的《海南省水资源管理办法》同时废止。



1996年1月18日