逐条解读《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》
武志国
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）
法释[2009]8号
中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十五日
为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
解读：明确了前期物业管理合同对业主有约束力，业主虽然不是前期物业管理合同签署人，但却是当事人，应当遵守前期物业服务合同的约定。
前期物业服务合同的性质的确特殊，值得探讨，是为了业主的权利和义务由开发商和前期物业服务企业签署的合同。
提及“前期物业服务合同”的性质，则不能不提及“物业服务合同”的性质，前期物业服务合同"和"物业服务合同"是两个不同的有名合同，不应被混淆。前者的性质其签署方和约束方的特殊性而区别于后者。
《物业管理条例》曾将“物业管理委托合同”改为“前期物业服务合同”，“委托合同”改为“服务合同”，似乎是对合同的性质界定的一种导向，但首先是对物业企业角色定位的导引。目前物业服务合同的性质有委托合同性质说、完成服务内容性质说、混合性质说、非典型合同说，说法不一。本解释似乎认为物业服务合同是一种委托性质的合同（因其也用“转委托”的说法）。
第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；
（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
解读：现实中前期物业服务企业基本上是开发商控制，因此前期物业服务合同难免出现利益冲突的条款。解释为了规范物业服务企业的行为，规定了物业合同等相关合同或条款（包括前期物业服务合同）的几种无效情形：（1）为了防止物业服务市场混乱，《物业管理条例》第四十条规定“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”《解释》规定物业服务企业转委托无效。现实中有物业服务转包和分包的情形，如果属于转包情形容易发生类似建筑市场转包的不良后果。“将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人”包括一并委托给专业性的服务企业或非专业性的物业服务企业，也包括肢解转委托或转包的情形也应属无效范畴。（2）免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效（即便给与了提示和说明）。此条款的法律依据:《合同法》第四十条规定“具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”
此等确认之诉业主委员会可以提出，业主也可提出，两者均可作为原告。
第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
解读：此条容易理解，物业服务企业的义务依据包括：1）法律法规；2）行业规范；3）合同约定；4）公开的服务承诺和服务细则。
不属于物业服务企业的服务项目，物业服务企业务必在物业服务合同列为明示条款，但这也不能超越《合同法》第五十三条的免除责任无效：（1）造成对方人身伤害的；（2）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
同时注意，并非是发生此种情形只能业主委员会出面起诉，业主具备诉讼主体地位，业主可以自行起诉。
此等违约赔偿之诉业主委员会可以提出，业主也可提出，两者均可作为原告。
第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
解读：业主的违规（违反法律法规和管理规约）或违约处理。物业服务企业可以视情况作为原告起诉业主。 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。（《物业管理条例》第十七条）
建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。（《物业管理条例》第二十二条、第二十三条）
第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
解读：《物业服务条例》第四十一条、第四十四条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
《物业服务收费管理办法》第六条、第七条规定：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。物业管理企业物业管服务收费还应当符合国家发展改革委、建设部《物业服务定价成本监审办法（试行）》（发改价格〔2007〕2285号）、关于印发《物业服务收费明码标价规定》的通知 （发改价检[2004]1428号）等文件、
物业服务企业应注意按上述规定收费，应避免：1）擅自扩大收费范围；2）擅自提高收费标准；3）重复收费。第1）、2）项针对施行政府指导价的物业服务收费，第3）同时针对实行政府指导价和市场调节价。
当然，此条规定并非说物业服务企业就不能扩大收费范围或者提高收费标准，而是应当符合物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定。
焦作市第一批取消的行政审批事项（126项）
河南省焦作市人民政府
《焦作市人民政府办公室关于印发第一批取消的行政审批事项的通知》
(焦政办 [2000]120号)
各县市区人民政府，市政府各部门：
按照市委、市政府有关治理经济发展环境的要求， 本着松绑、减负、保护、服务的原则， 对市政府各部门的行政审批事项进行了全面清理。经市政府研究决定， 第一批取消行政审批事项126项。现将第一批取消的行政审批事项印发给你们，望认真遵照执行。市政府要求， 凡是这次公布取消的行政审批事项，有关部门要坚决停止审批， 并制
定出切实可行的监督管理措施。 随着治理经济发展环境工作的不断深化，在进一步清理的基础上， 市政府将陆续公布取消的其它行政审批事项。
焦政办[2000]120号 二OOO年十二月五日
焦作市第一批取消的行政审批事项
（126项）
一、 市人事局（23项）
（一）原审批事项（16项）
1、市直机关事业单位工资计划
2、事业单位在职人员聘干
3、计划内民办教师转正
4、专业技术职务中级评审委员会成员调整
5、专业技术人员家属农转非
6、离退休干部易地安置
7、市直离退休干部易地安置安家费和修建房补助费
8、大中专学生计划内委培
9、非在职五大毕业生到乡镇区街企业就业录干
10、专业技术人员继续教育培训班
11、市内企业之间科级以下干部调动（下放企业）
12、市内企业之间科以下聘用制干部调动（下放企业）
13、企业化管理事业单位干部调入（下放单位）
14、企业离退休干部享受护理费（下放企业）
15、企业（企业化管理事业单位）科级以下干部退休、退职（下放单位）
16、企业化管理事业单位人员工资调整（下放单位）
（二）原审核事项（1项）
1、计算机应用能力考核点
（三）原核准事项（5项）
1、计算机应用能力培训点
2、专业技术人员继续教育培训基地
3、五大毕业生就业前培训
4、企业单位正规院校大中专毕业生初定（聘）初级专业技术职务（下放企业）
5、事业单位正规院校大中专毕业生初定（聘）初级专业技术职务（下放单位）
（四）原备案事项（1项）
1、实用人才专业班
二、市公安局（49项）
（一）原审批事项（30项）
1、室内钓鱼馆《公共场所治安合格证》
2、集贸市场《公共场所治安合格证》
3、收费公园《公共场所治安合格证》
4、小商品市场《公共场所治安合格证》
5、冷饮店《公共场所治安合格证》
6、自理口粮户口
7、长期居留户口
8、《网吧治安合格证》
9、《养犬证》
10、《民用持枪证》
11、经地市人民政府批准举办的大型文化、娱乐、 体育、展览、展销活动
12、施放、经营、充装氢气球
13、化学危险物品生产（下放公安分局审批）
14、放射性物品的购买使用（下放公安分局审批）
15、印刷业《特种行业许可证》（下放公安分局）
16、旧货业《特种行业许可证》（下放公安分局）
17、旅馆业《特种行业许可证》（下放公安分局）
18、信托寄卖业《特种行业许可证》（下放公安分局）
19、刻制公章审批（下放公安分局）
20、 废旧金属收购《特种行业许可证》（下放公安分局）
21、刻字业《特种行业许可证》（下放公安分局）
22、大中专院校招生落户（下放公安分局）
23、计划外生育子女落户（下放公安分局）
24、非婚生子女落户（下放公安分局）
25、解救被拐卖妇女儿童落户（下放公安分局）
26、收养子女落户（下放公安分局）
27、流浪乞讨人员落户（下放公安分局）
28、大中专毕业生落户（下放公安分局）
29、市外农业人口迁入（下放公安分局）
30、边境证（下放公安分局）
（二）原审核事项（5项）
1、新建、改建大型建筑物、公共场所和居民住宅楼自行车停车场
2、机动车第三责任保险
3、车辆购置附加费审核
4、机动车辆交易税审核
5、建立经济民警队
（三）原核准事项（5项）
1、婴儿随母报户口
2、离退休军人地方安置落户（下放公安分局）
3、复员回原地落户，复员转业异地落户（下放公安分局）
4、大中专毕业生退学、转学落户（下放公安分局）
5、蓝印户口转为常住户口（下放公安分局）
（四）原备案事项（9项）
1、经销自行车网点
2、自行车修理网点
3、营业场所风险等级认定
4、营业场所报警系统的建立和组织工作
5、工程造价50万元以上计算机系统安全工程施工
6、计算机信息系统安全检测
7、开办经营开放式计算机机房
8、其他形式的计算机信息系统经营业务或技术服务
9、铁路工人家属农转非
三、 市房产管理局（18项）
（一）取消审批事项（8项）
1、单位自管房产权产籍管理达标
2、购买安居工程住房
3、单位房改方案
4、民用临时建筑
5、住宅合作社资质审批
6、住宅小区商业网点改变用房性质
7、房地产估价单位资质
8、房屋修缮单位资质
（二）取消审核事项（3项）
1、安居工程住房售价
2、房屋完损等级定期审核
3、房地产价格评估人员资质审核
（三）取消核准事项（1 项）
1、私房买卖成交价格
（四）取消备案事项（6项）
1、商品房预售合同
2、商品单位法人变更
3、对建筑物密集区进行建设跟踪鉴定
4、外国人房屋租赁合同出借凭证备案
5、物业公司管理制度
6、拆迁补偿安置协议
四、 市环保局（8项）
（一）原审批事项（2项）
1、汽车尾气排放合格证
2、重污染设施转移
（二）原审核事项（2项）
1、建设项目建议书，可研报告，初步设计环保篇章
2、烟尘控制区、噪声达标区管理
（三）原核准事项（4项）
1、环境保护最佳使用技术推广
2、新建省级生态示范区
3、资源综合利用产品减免税环保认定
4、环保企业及企业法人评先
五、市土地局（4项）
（一）原审批事项（1项）
1、“三无”达标乡镇合格证
（二）原审核事项（2项）
1、干部职工建私房补办用地手续
2、一次开发200--400公顷未确定土地使用权的国有荒山、荒滩、荒地用于农、林、牧、渔生产
（三）原备案事项（1项）
1、一次开发200 公顷以下未确定土地使用权的国有荒山、荒滩、荒地用于农、林、牧、渔生产
六、市地矿局（7项）
（一）原审批事项（5项）
1、矿产品经营运销许可
2、矿产储量占用、增减量许可
3、工程建设项目压覆矿产储量许可
4、采矿权人纳费登记资格
5、矿产开发利用情况统计年报
（二）原审核事项（1项）
1、采矿权使用费和采矿权价款减免
（三）原核准项目（1项）
1、探矿权人、采矿权人岗前法制培训
七、市卫生局（6项）
（一）原审批事项（2项）
1、托、幼工作人员健康证明书
2、性病诊治许可证
（二）原核准事项（4项）
1、《母婴保健技术服务执业许可证》及《执业考核合格证》（不含遗传病）年审
2、《母婴保健技术服务执业许可证》（遗传病）年审
3、《医疗机构执业许可证》年审
4、《卫生许可证》年审
八、市爱国卫生运动委员会（7项）
（一）取消审批事项（3项）
1、市级无烟单位
2、灭鼠达标县（市）区
3、灭蟑达标县（市）区
（二）取消审核事项4项
1、全国农村厕所建设普及县
2、省级无烟单位
3、全国农村改水先进单位
4、全国农村改水先进县（市）区
九、市旅游局（4项）
（一）原审批事项（2项）
1、旅行社门市部
2、旅游广告
（二）原审核事项（2项）
1、旅游线路报价
2、旅游投资项目