湖南省岳阳市人民政府


岳阳市人民政府令第3号
《关于进一步加强住宅小区建设和管理的规定》



《关于进一步加强住宅小区建设和管理的规定》已经2003年6月20日市人民政府第6次常务会议讨论通过，现予发布，自发布之日起施行。

市 长：罗碧升
二○○三年六月二十日


关于进一步加强住宅小区建设和管理的规定

第一条 为全面提高住宅小区的建设质量和管理水平，改善城市居民的居住环境，建设秀美的现代化城市，根据国家有关法律法规的规定，结合我市实际，制订本规定。

第二条 确保住宅小区建设规模。
（1）坚持“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则，住宅全面纳入小区规划建设。新建住宅小区（旧城改造中的住宅小区除外）应当达到一定的建设规模，原则上市区不少于8万平方米，县城不少于5万平方米。住宅小区经统一规划后，鼓励多家开发企业共同开发。对达到15万平方米以上的大型住宅小区，报建中市本级审批的收费可给予适当优惠。

（2）住宅小区建设单位必须具有相适应的房地产开发资质等级和开发实力，不得越级承接房地产开发业务。

（3）禁止党政机关和事业单位（包括公职人员、已享受房改的人员）组织职工新建福利住房和经济适用住房。

（4）城市规划区内严禁擅自新建私人住宅，严禁无证开发商品住房，严禁利用划拨土地擅自进行商品房开发，严禁在集体土地上从事房地产开发经营活动。

（5）房地产管理部门应加强对经济适用住房建设的管理，会同有关部门严格控制建设规模标准、销售价格和对象，落实土地、税费等方面的优惠政策。企业新建职工住宅小区纳入全市住宅小区建设规划统一管理，严禁借经济适用房之名从事商品房开发经营活动。

第三条 严格住宅小区建设标准。
（1）住宅小区建设应当符合城市居住区规划设计规范。

（2）新建小区应保证绿地面积达到规定要求，未达到规定面积的应缴纳异地绿化费。

（3）住宅建筑设计既要坚持合理、实用、规范的原则，又要提高设计艺术，追求美观精致。鼓励建中、高层建筑，新建六层以下（含六层）的楼房，屋顶一律采取坡屋顶等立体状设计，外墙采用国家认定的合格涂料，做到颜色与环境协调。房屋装修不得擅自改变结构和外观设计。

（4）住宅小区的规划设计方案由城市规划行政主管部门组织计划、建设、房地产、建工、园林、公用事业、国土、环保、消防等部门会审，经专家评审报批同意后，方可实施。经批准的规划设计方案不得擅自修改。确需修改规划设计方案的，由规划行政主管部门组织重新评审。

（5）住宅小区建设应严格按照规划设计要求，搞好小学、幼托、上下水、供电、供气、广电、电信、消防、道路、路灯、环保、卫生等公共基础设施的配套，并做到基础配套设施建设与住宅建设同步进行，为社区和治安管理提供必要场所。完成配套建设的，免交配套费。通过拍卖方式取得土地使用权的中高层建筑配套费全免，其他行政性收费减半收取，六层以下（含六层）配套费减半收取。已建成的住宅小区配套建设未完成的，应按有关规定补建，未补建的，全额补交配套费。

（6）住宅小区各项建设工程合格率应达到100%，优良率达到30%以上。
住宅小区竣工后，由房地产管理部门会同建设、规划、园林、建工、公用事业、消防、人防等部门对照经评审的设计方案对小区建设进行分期验收或综合验收。未经分期验收或综合验收的，不得交付使用，房地产管理部门不予办理房屋产权登记发证手续。

第四条 加强住宅小区建设管理。
（1）住宅小区建设由房地产管理部门根据房地产发展需要及时提出开发建设计划，经计划、建设、房产、规划、国土等部门共同审查后，报市政府审批。

（2）住宅小区建设纳入房地产开发项目管理。开发建设单位要将经相关部门审查的房地产开发项目手册在项目开工前和建设过程中定期送房地产管理部门审查。房地产管理部门根据住宅小区规划设计要求和房地产开发项目手册的审批内容全面监督实施，各相关部门应按照管理职能各负其责，相互配合，加强监管。

（3）政府确定的住宅小区建设项目、单位定向开发项目及其它需要招投标的房地产开发项目的招投标（不包括工程建设、勘察、设计、施工、监理的招投标），由房地产管理部门组织实施。未经招投标或进场交易的，不得对外发包。

（4）开发建设单位要建立质量保证体系，依法办理工程质量监理手续，委托具有相应资质等级的工程监理单位监理，并积极采用新技术、新工艺、新材料，确保住宅建设质量。

（5）住宅小区项目转让应当符合《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。在转让行为实施前，转让双方须持转让合同到房地产管理部门和规划、土地管理部门审批。

（6）预售商品房时，必须交清全部土地使用权出让金，取得土地使用权证、建设工程规划许可证和施工许可证，完成预售商品房工程建设总投资的25%以上，已确定施工进度和竣工交付日期，并取得房地产管理部门颁发的《商品房预售许可证》。交付使用时，开发建设单位应当向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，并在规定时限内为购房人办理产权登记发证手续。

第五条 强化住宅小区物业管理。
（1）开发建设单位申报住宅小区规划设计方案评审时必须附有物业管理方案，并在评审规划设计方案同时进行审定。未作好物业管理方案的小区规划设计方案不予审批。

（2）开发建设单位在新建住宅小区预（销）售前，须选聘具有相应资质的物业管理企业承担前期物业管理，签订前期物业管理服务协议，并报市房地产管理部门备案。否则，其房屋不得预（销）售。

（3）住宅小区经综合验收合格，且物业管理方案已落实的，开发建设单位方可移交业主委员会选聘具有相应资质的物业管理企业进行管理，并按有关规定移交相关资产和资料。违者，由房地产管理部门依照《湖南省城市住宅区物业管理条例》进行处罚。

（4）住宅销售时，开发建设单位应当依照《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，履行住宅共用部位共用设施设备维修基金代收代缴义务，确保售后维修管理，维护业主的合法权益。

（5）物业管理收费标准由物价管理部门会同房地产管理部门按物业管理单位资质等级和管理区的规模、服务项目进行核定。物业管理单位应公示收费项目、服务内容和收费标准，接受业主的监督和质询。

（6）物业管理企业疏于管理，未履行物业服务合同约定的职责义务，业主投诉多，服务质量差的，房地产管理部门应降低其资质等级，情节严重的，注销其资质证书。




我国刑法第一百零三条规定: “组织、策划、实施分裂国家、破坏国家统一的,对首要分子或者罪行重大的,处无期徒刑或者十年以上有期徒刑;对积极参加的,处三年以上十年 以下有期徒刑; 其他参加的,处三年以下有期徒刑, 拘役、管制或者剥夺政治权利”。“煽动分裂国家,破坏国家统一的,处五年以下有期徒刑,拘役、管制或者剥夺政治权利;首要分子或者罪行重大的,处五年以上有期徒刑”。 根据刑法第一百一十三条规定，犯分裂国家罪对国家和人民危害特别严重、情节特别恶劣的，可以判处死刑。这是我国刑法关于分裂国家罪和煽动分裂国家罪的规定。?
所谓分裂国家罪,是指抗拒中华人民共和国中央人民政府统一领导,不服从中央政府政令,违反国家宪法和法律,通过各种方式,谋求独立,或者制造民族矛盾和纠纷,破坏统一的多民族国家,企图将国家某一组成部分分离出去的行为。所谓煽动分裂国家罪,是指以煽惑、挑动群众实施分裂国家、破坏国家统一的行为。?
这两种罪,从主体上讲,一般都是具有一定政治能量、社会地位和影响、而为国外敌对势力所豢养、与国内“三股势力”有密切往来和渊源关系的人。在分裂国家罪中,对行为人分为 “首要分子”、“积极参加者”和其他参加者, 并因其在犯罪中所处地位和所起作用不同而规定了不同的法定刑罚;从客体上讲, 侵犯的是国家的领土主权完整、国家的统一和民族团结; 从主观方面讲, 只能由故意构成;从客观上讲,实施了组织、策划、分裂国家、破坏国家统一的行为, 或者实施了煽动分裂国家、破坏国家统一的行为。?
所谓“组织”, 是指为实现分裂国家、破坏国家统一之目的, 而将分散的、具有这种犯罪思想的人组织起来, 使之具有一定的系统性、完整性和可使用性, 包括串通、开会、宣布纪律和安排领导等。组织既包括预备过程中的组织, 也包括实施过程中的组织。所谓“策划”, 是指为实现分裂国家、破坏国家统一之目的, 而在暗中进行的密谋和筹划, 包括制定纲领、 行动计划、实施方法等。所谓“实施”, 是指已经着手, 开始实施分裂国家、破坏国家统一的活动, 包括以分裂国家、破坏国家统一为目的而发表演说, 散发宣传品, 举行集会、游行、示威, 冲击国家机关, 用暴力对抗国家政令及搞破坏活动等。所谓“煽动”, 是指煽惑挑动, 使处于守法状态下的公民实施分裂国家、破坏国家统 一的行为。“煽动”的方式可以是发表言论, 散布、制作、传播出版物或音像制品, 也可以是用恐吓、威胁、欺骗、诱惑等手段。所谓“首要分子”, 是指在组织、策划实施分 裂国家、破坏国家统一或煽动分裂国家、破坏国家统一活动中的为首分子, 也即头头、首领 。如“世维会”主席热比亚、境内“三股势力”的头目和其他组织、策划、实施分裂国家、 破坏国家统一或煽动分裂国家、破坏国家统一活动中的组织者、领导者等。所谓“积极参加 者”, 是指在组织、策划、实施分裂国家、破坏国家统一活动中的骨干分子, 也即中坚力量 、积极分子。所谓“其他参加者”, 是指在组织策划、实施分裂国家、破坏国家统一活动中 , 除首要分子和积极参加者外, 其他参加分裂国 家、破坏国家统一的人。所谓“罪行重大”, 是指在分裂国家、破坏国家统一或煽动分裂国家、破坏国家统一活动中犯有严重罪行的人。?
分裂国家罪和煽动分裂国家罪都属于行为犯, 只要有组织、策划、实施或者煽动分裂国家 、破坏国家统一的行为, 不论这种行为是否达到目的, 是否造成严重后果, 都构成犯罪, 并 且是犯罪的既遂, 都要依法受到刑罚处罚。?
分裂国家罪和煽动分裂国家罪是危害国家安全罪中的两种严重犯罪, 历来是打击的重点。
根据刑法第一百零三条规定, 对于犯分裂国家罪中的首要分子或者罪行重大犯罪分子, “处无期徒刑或十年以上有期徒刑”; 对于犯分裂国家罪中的积极参加者,“处三年以上十年以下有期徒刑”; 对于犯分裂国家罪中其他参加者, “处三年以下有期徒刑、拘役、管制 或者剥夺政治权利”。对于犯煽动分裂国家罪中的一般犯罪分子, “处五年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利”; 对于犯煽动分裂国家罪中的首要分子或者罪行重大的犯罪分子, “处五年以上有期徒刑”。 此外，根据刑法第一百一十三条规定，犯分裂国家罪对国家和人民危害特别严重、情节特别恶劣的，可以判处死刑。国家的统一, 民族的团结, 是建设中国特色社会主义、实现社会主义现代化的前提和根本保证, 也是我国各族人民根本利益之所在。由于分裂国家、煽动分裂国家犯罪分子的行为危害的是国家领土、主权完整, 破坏的是多民族国家的统一, 损害的是各族人民共同的根本利益。所以, 这两种犯罪分子是各族人民共同的敌人。我们必须对分裂国家、煽动分裂 国家的犯罪行为进行严厉打击, 以保证国家领土主权完整, 维护国家统一和民族团结, 保护各族人民的根本利益不受侵犯。



北安市人民法院
刘 亮